Михаела Лашова е изпълнителен директор на Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония. Forton е част от AG Capital, водеща група от компании в сектор недвижими имоти. Лашова се присъединява към компанията през 2008 г., когато оглавява отдел „Инвестиционно консултиране и оценки". Преди това има 5-годишен опит в UniCredit Лизинг като ръководител на отдела за големи корпоративни клиенти. Във Forton/Cushman&Wakefield Лашова привлича за клиенти водещи международни инвеститори. Нейна е инициативата за широк спектър услуги, предназначени за банки и финансови институции.
С изпълнителния директор на Forton Михаела Лашова разговаря Румяна Денчева:
Интересът е към мултифункционални проекти, съчетаващи офисни и жилищни площи
- Да започнем с един леко странен въпрос, г-жо Лашова. Имотът е мъртъв актив, спъващ свободната инициатива и мобилността на човека или компанията. Съгласна ли сте?
- Всъщност проблемът не е в наличието на недвижима собственост, а по-скоро в неумението тя да бъде ефективно използвана. При жилищните имоти собствеността дава свобода при използването и реконструкцията на площите, докато наемът има редица ограничения. При бизнес имотите обаче собствеността наистина може да доведе до редица ограничения и излишни разходи, особено ако се използват неефективно. Затова на развитите пазари почти всички компании наемат офиси, за да запазят гъвкавостта си да растат и намаляват с пазара.
- Пазарът бе в клинична смърт, да живее пазарът. Съвзе ли се наистина?
- Не мисля, че пазарът е бил в клинична смърт, винаги е имало движение, било то нагоре или надолу. Наистина сега той е по-активен, има повече сделки, особено с парцели за строителство, което се дължи на засиления интерес към офис площите, жилищните имоти и съответно по-високата предприемаческа активност. В тези сегменти определено отбелязваме ръст на търсенето през последните години, но като цяло за момента пазарът върви към баланс между търсене и предлагане.
- Чужденци и българи си разменят водещата роля като купувачи и продавачи. Виждате ли разлики в поведението им и какви?
- Чужденците се държат по-внимателно и предпазливо, особено при криза.
Местните инвеститори са по-активни и по-агресивни, тъй като по-добре познават пазара. В последните няколко години пазарът на бизнес имоти, който ние следим, е доминиран от български купувачи. Чуждите инвеститори главно продаваха, по различни причини.
Тази година трендът се обърна главно благодарение на големите сделки със строителни парцели. Те са търсени от инвеститорите за реализацията на индустриални, офисни, жилищни проекти. Така на пазара, заедно с българските купувачи, видяхме и такива като SMC Industrial Automation, Малтери Суфле, немската верига Kaufland, Garanti Koza и други. В момента нашата статистика отчита почти поравно интерес на чужди и на български купувачи на пазара- делът на чуждите инвестиции в бизнес имоти и строителни парцели е малко над 50% при общ обем на инвестиционния пазар до момента близо 200 млн. евро.
- Промени ли се профилът на чуждите инвеститори? Какви са, какво предпочитат те?
- Наблюдаваме засилен интерес на инвеститори от изток - Турция, Китай, Корея. По-малко са вече производствените компании. Другото различие е в размера - започват се много по-големи имотни проекти. Интересът е към мултифункционални проекти, съчетаващи различни площи - офис, жилищни, търговски в едно.
- Споменахте, че българските купувачи се държат по - агресивно на пазара, защото го познават и имат механизми да намаляват рисковете. Как го правят?
- Като цяло местните инвеститори познават по-добре търсенето и предлагането на местния пазар, развиват по-малки обекти, по-гъвкави са в предлагането, имат по-ниски разходи за управление.
- Има ли разлика в ценовите диапазони, в които се движи търсенето, когато купувач ще е чужда и наша компания?
- Не, съществени разлики в цените няма. Пазарът определя цените. Има разлика в обема на проектите. За един чужд инвеститор има финансов смисъл да навлезе на нашия пазар, ако може да реализира по-мащабен проект.
- Има ли сделки на скъпи имоти на българския пазар? Къде е той в сравнение със съседите?
- Ние разделяме инвестиционните сделки на такива със земя с цел строителство и на такива с вече завършени и носещи доход активи, т.нар. income producing properties. Пазарът в България доскоро бе доминиран от покупки на подценени имоти, а през последните тримесечия, и то много явно, от покупки на парцели за строителство, където ръстът е видим. В това отношение пазарът в Румъния е крачка напред - там вече влязоха купувачите на доходоносни активи, много от които оглеждат и нашия пазар.
В обозрим период очакваме приключване на значими сделки. Голямото предимство на региона, а и на нашия пазар остава по-високата доходност в сравнение с развитите пазари в Западна Европа. И то при умерен риск, при стабилни макроикономически показатели и политическа среда.
- Обобщете изискванията на най-претенциозните купувачи?
- Не бих ги нарекла претенциозни, а по-скоро мога да ги определя като такива, които знаят какво искат. През последните две години със засиленото търсене на площи от страна на IT и ВРО индустрията офис пазарът се стреми да покрие критериите на този тип наематели. А те търсят етажна плоча минимум 1000-1200 кв. м, с правилна форма, височината от плоча до плоча да е поне 3,50 метра, което позволява да се инсталират окачени тавани и двойни подове, така че да остане достатъчна светла височина в помещението. Търсят се сгради, разчетени да издържат по-голямо натоварване, защото, особено в центровете за изнесени услуги, служителите са по-нагъсто - говорим за 4-5 квадрата на човек, докато стандартната офис площ е 10 кв. м на човек.
Предпочитаните сгради трябва да имат поне два независими източника на елзахранване, с резервен генератор, с четиритръбна климатична система. Освен това стандартните довършителни работи да са за сметка на наемодателя. И естествено локацията, която остава ключова, и не само за тези наематели - търси се лесен достъп до транспортна инфраструктура, наличие на допълнителни услуги - да има места за хранене, за плащане на сметки, банка в самата сграда.
Всички тези изисквания са свързани с това, че компаниите се борят да задържат служителите си при силна конкуренция. Има дори компании, които осигуряват бусчета да карат в обедната почивка служителите си до моловете.
- Имали подценени, или надценени зони, градове?
- Подценени имоти са търговски помещения като бигбоксовете, неработещи молове, неработещи хотели в курортите. Подценени са и проекти с добра локация, но с объркана концепция, които винаги имат шанс да бъдат реструктурирани и да намерят мястото си на пазара - например „Панорама мол" в Плевен, който отвори преди близо две години и е сред успешните проекти, сега работим по City Center Sofia, тази година български инвеститори придобиха Galleria Varna, който има шанс да бъде преустроен в друг тип площи.
Ако говорим за надценени имоти, такива са много от големите жилища в престижни локации в София. Да, жилищният пазар се възстановява, но много инвеститори имат прекомерни очаквания, специално във високия ценови сегмент. Там очаквам пазарни корекции и отрезвяване в близките година-две. Засилен интерес има към строителство на жилищни и офисни проекти не само в София, но и в големите градове.
Например в Пловдив са в строеж над 50 000 кв. м нови офис площи, което е свързано с утвърждаването му като IТ и BPO дестинация. Това води и до засилен интерес за жилищно строителство. Бургас също наваксва с инвестициите в офис сгради - до края на годината очакваме да е готов Smart center. Разрастването на предприемаческата инициатива извън столицата е положителна тенденция, която показва трайно възстановяване на имотния пазар.
- Кой е новият тренд на пазара?
- Това са инвестициите в мултифункционални проекти, които съчетават офисни, търговски, жилищни, хотелски площи. Такива проекти се планират край метростанции и край големите булеварди в София, но вече такива комплекси се строят и във Варна и Пловдив. Подобни проекти изискват сериозни инвестиции и са знак за нарастващото доверие на инвеститорите в пазара.
- Каква ще е посоката на движение на цените?
- Ако говорим за наемни цени, на офис пазара очакваме лек ръст предвид продължаващия дефицит на качествени площи и на значими проекти със срок на завършване през 2016 г. Плавният ръст в цените на жилищата ще продължи, докато на логистичния пазар и при търговските площи очакваме по-скоро стабилизиране на достигнатите равнища. В логистичния сегмент наемите в София вече леко нараснаха - с около 6 % до 4 евро/кв. м, като реакция на силното търсене и липсата на качествено предлагане. Догодина обаче очакваме в София и околностите да бъдат завършени над 30 000 кв. м, което ще балансира пазара.
- Алтернатива ли е вложението в имот на банковите депозити, които непрекъснато падат?
- Да, алтернатива е. След раздвижването на пазара на жилища, на него се върнаха не само търсещите дом, но и купувачите с инвестиционна цел. Много граждани решиха да инвестират, за да запазят спестяванията си. Хората със свободни професии и с по-големи спестявания активно инвестират и в търговски помещения по улиците с по-голям пешеходен трафик.