След 11 години на нулеви лихви трендът вече се се обръща. Лихвите тръгнаха нагоре, след като най-напред Федералният резерв на САЩ (ФЕД), а съвсем наскоро и Европейската централна банка (ЕЦБ) започнаха да ги използват като инструмент срещу инфлацията. А още преди това предимно малки банки у нас пуснаха оферти за промоционални депозити при лихви над нулата.
Банкери и финансисти прогнозират, че първо депозитите ще се отлепят от нулевата си доходност. Ръстът при кредитите няма да бъде рязък, за да не се предизвикат вторични шокове. Основните прогнози за увеличение в диапазона 0,25 - 0,50 процентни пункта за 6 месеца или година.
Има ли основания БНБ да се намеси? Въпреки че инфлацията у нас вече е двуцифрена, централната банка засега не бърза с вдигане на лихвите. Основният лихвен процент остава нулев и за юни, обявиха наскоро от институцията. На този етап БНБ се задоволи с предупреждение към банките, че предстои повишаване на лихвите, като ги посъветва да внимават с кредитирането.
Експертите на Димитър Радев повишиха и резервите за рискови заеми, т.нар. антицикличен буфер, за догодина като инструмент за укротяване на кредитирането.
Отпускането на нови заеми както на фирмите, така и на хората не трябва да се увеличава по-бързо, отколкото растат доходите им, защото това може да затрудни връщането на кредитите в бъдеще, предупреждават експертите на Димитър Радев.
По данни на БНБ за 2021 г. новите ипотечни кредити са малко над 5 млрд. лева
- сума, която не е била отпускана за една година до момента. В края на 2021 г. и досега въпреки лекото повишение лихвите по жилищните ипотечни заеми остават в рамките на 2,3% - 2,8%, което отново е рекорд.
При потребителските кредити лихвените нива в края на 2021 г. се движат между 4,5 и 6,5%, като и там имаме ръст на изтеглените потребителски кредити спрямо 2020 г. с около 10%.
Развитието на макроикономическите процеси и промяната в лихвения цикъл определено изискват внимание по отношение на кредитния риск,
особено в сегмента на жилищното кредитиране. Увеличаването на лихвите в съчетание с очертаващата се динамика в обема и цената на дълга налага повишено внимание и по отношение на портфейла с Държавни ценни книжа (ДЦК). Що се отнася до БНБ, отговорите ще дойдат преди всичко по отношение на използването на макропруденциалните инструменти, с които разполагаме. Това ще се прави както досега при спазване на изискванията за ясно артикулиране и предвидимост. Ако няма рязка промяна в ситуацията, ще продължаваме да обявяваме мерките една година преди тяхното въвеждане. Тези мерки ще останат фокусирани върху капитала на банките. На този етап не предвиждаме тяхното разширяване към кредитополучателите.” Това послание към банкерите отправи управителят на БНБ Димитър Радев преди седмица.
Все повече банки обаче, вече затягат режима за отпускане на ипотечни заеми. Анализите на кредитни консултанти показват, че средният размер на кредитите се е покачил само с около 5% и достигна 121 хил. лева въпреки ръста на цените на имотите и нарасналото търсене на по-големи и по-скъпи жилища.
Този малък ръст на средния размер се дължи на по-голямото самоучастие, което банките вече изискват от клиентите, както и на таксите, въведени за големите влогове. При процента на финансиране, предпочитан от клиентите, остава диапазонът между 70 и 80%, като рядко се срещат суми, финансиращи 90% от на имота.
Според банкери това, че общата сума на ипотечните заеми расте, не означава, че непременно и броят на сделките расте. Ръстът се дължи на поскъпването на имотите, и то не във всички сегменти.
Средната цена на ипотеките вече е 82 000 евро по данни на различни банки. Пак според банкерската статистика 80% от покупко-продажбите на имоти в страната са съсредоточени в петте най-големи града. София е с дял 59%, като миналата година той е нараснал с 1 пункт, следват Варна с дял 9%, Пловдив със 7%, Бургас с 4% и Стара Загора с 2%.
Освен това, след като имаше бум при сделките на зелено, вече има намаление при тях, отбелязват банкери. Причината е несигурността дали обектът ще бъде завършен в срок, колко ще поскъпне и дали, ако се удължи срокът или се увеличи рязко цената, няма да се наложи рефинансиране или поне предоговаряне на кредита.
“Предстоящото вдигане на лихвите по депозитите и ипотечните кредити ще се отрази на имотния пазар по-скоро като леко охлаждане, но в никакъв случай няма да има срив, какъвто наблюдавахме при световната финансова криза
преди повече от 14 години”, каза пред “24 часа” управителката на “Бългериън Пропертис” Полина Стойкова.
“През ноември 2008 г. банките буквално за една нощ спряха кредитирането. Банките майки на най-големите финансови институции у нас тогава направо прекратиха финансирането и оставиха кредитирането да зависи от собствения финансов поток. Лихвите за кратко време се вдигнаха и ГПР-то (годишният процент на разходите – б.а.) стигна 10 - 11%. Затова тогава цените на имотите се сринаха и през 2009 г. бяха намалели с 40%. Възстановяването започна едва през 2011-2012 г.”, припомни Стойкова.
В момента според нея ситуацията изобщо не прилича на тогавашната и очакванията са по-скоро да започне оздравителен процес, при който първо да се вдигнат лихвите по депозитите, а след това – и то много постепенно, да се вдигнат и лихвите по кредитите, съществуващи или новоизтеглени.
“Имайте предвид, че банките в момента печелят много от таксите, които налагат, и нагласите сред банкерите са да не вдигат драстично лихвите по депозитите. Например таксата за свръхликвидност, която бе въведена в края на м.г., първоначално се отнасяше до спестявания от порядъка на 1 милион лева и повече, докато през последните месеци границата постепенно намаляваше и много банки вече облагат с такси дори суми от порядъка на 200 хиляди лева, колкото струва двустаен апартамент в София. Това още по-силно кара хората поне да се замислят дали да си държат спестяванията там, или да ги изтеглят и да си купят имот. Тези процеси съвсем не са спрели”, каза Стойкова.
В момента според нея има нещо като вакуум на имотния пазар и е много трудно да се прогнозира дали лятото ще е по-горещо за покупка на имот от миналогодишното, или не. “Сливат се няколко кризи – войната, инфлацията, политическата нестабилност, и това прави нещата доста неясни.
Продължава и недостигът на предлагане на нови качествени жилища и това допълнително усложнява пазара, така че едва ли ще се стигне до значително намаление на сделките и спад на цените, ако се случи такова нещо, то ще е плавно”, убедена е тя.
“Увеличението на лихвите ще започне първо от новоизтеглените кредити, но засега е рано да се предположи какво ще е то. Този процес може да започне още тази есен и със сигурност ще охлади имотния пазар”, смята и кредитният консултант Тихомир Тошев.
Според него ще мине поне година и половина, докато банките почнат да вдигат лихвите и по вече отпуснатите кредити и причината за това е, че преди около 5 години те приеха да определят лихвите по кредитите според индекса Софибор, а съществена негова съставка е средната стойност на привлечените депозити.
Друга тенденция, която Тошев очерта, е разпространението на кредити с фиксирана лихва. Те бяха въведени в България непосредствено след световната финансова криза, но така и не получиха голямо разпространение, тъй като у нас банките масово определяха само 5-годишен период на фиксиране на лихвата, а и по принцип тя е малко по-висока от по-разпространените кредити с плаваща лихва.
“У нас само 4-5 банки предлагат в момента ипотечни кредити с фиксирана лихва, като срокът е 5-годишен, и след това банката има право да го промени. Но по тези кредити лихвите се движат между 3 и 3,8% и когато хората избират между това и ипотечен кредит с лихва 2,2 – 2,5% и лихва от 3,8%, естествено, че предпочитат по-ниската. Но новото положение ще промени това и очаквам скоро да се появят и банкови продукти не с 5-, а с 10-годишен срок за фиксиране на лихвата, разбира се – на по-високи нива”, каза Тошев.
Впрочем процесът по вдигане на лихвите вече започна в редица страни в Европа. В Централна и Източна Европа например лихвите по ипотечните кредити са доста по-високи от тези в България. В Чехия и Румъния те са вече между 4 и 5%, в Унгария са между 6 и 7%, а в Полша – над 5,5%. Във Великобритания са между 4 и 5%, а Германия, в която традиционно лихвата по ипотечните кредити е много ниска и дълго време беше около и малко над 1%, вече се забелязва движение – от 1,17% в началото на годината тя вече е 1,47%.
Лихвата влияе по-силно на месечната вноска, ако срокът на кредита е дълъг
Хората, които ще теглят ипотеки, да направят сметка как ще се отрази ръстът на лихвите върху месечните им вноски, съветват кредитни консултанти.
При това има следните важни зависимости - първата е, че колкото по-дълъг е срокът за изплащането на един заем, толкова по-високо е влиянието на лихвения процент.
Например при потребителски кредит за 5000 лева за 5 години при средна лихва в момента малко под 9% средната месечна вноска е 103,79 лева. При повишение на лихвата до 10% месечната вноска ще се увеличи до 106,24 лева, тоест оскъпяването на месечна база ще е с 2,36%. Ако срокът е същият, но сумата е 10 000 лева, месечната вноска при лихва от 9% е 207,58 лв., а при същото увеличение тя ще се вдигне до 212,47 лв., или с 2,35% на месечна база. Но ако става дума за ипотечен заем, например за 100 000 лв., който е със срок 25 години, при сегашната лихва от 3,5%, месечната вноска е 500,62 лв. Повишение от само един процентен пункт до 4,5% я увеличава до 555,83 лв., или с 11%.
На второ място трябва да се отчита, че трендът на повишение на лихвите няма да е кратък и има всички предпоставки да се отрази не само на хората, които тепърва ще теглят заеми, но и на тези, които изплащат стари кредити с фиксирана лихва. Причината е, че след изтичане на срока на фиксирането лихвата става плаваща, което автоматично води до нейното увеличение.
Съветите на опитни банкери са хората, които искат да изтеглят заем, да не предвиждат повече от 35-40% от месечните си доходи за обслужване на всичките си задължения, както и да имат спестявания, които да са достатъчни да покрият постоянните им разходи за 6-12 месеца.
Преди 14 години цените се сгромолясаха с 40%
Точно преди 14 години – през лятото на 2008-а, започна световната финансова криза. В края на онова лято, което също като сегашното беше белязано от много висока инфлация, рухна четвъртата по големина инвестиционна банка на САЩ – “Лемън Брадърс”.
На 15 септември тя подаде документи за обявяване в неплатежоспособност, разкривайки лоши практики не само там, а и в редица други големи инвестиционни банки. Всичко това доведе до небивала рецесия не само в Щатите и страните в Европа, а в целия свят.
Същата есен балонът се спука навсякъде по света, където цените на имотите бяха помпани от дълго време. Включително и в България - у нас през петте години преди 2008-а цените на жилищата се бяха увеличили два пъти.
Но на 6 ноември, както личи от тогавашното издание на рубриката на “24 часа” “Имотен пътеводител “Нова къща”, имотните експерти са били безкрайно уклончиви и не са се осмелили да правят ясни прогнози.
Във всеки случай всички признават, че полуделият преди това имотен пазар ще се забави – ще се сключват по-малко сделки, банките по-трудно ще отпускат ипотечни кредити.
Страхил Иванов – и тогава, и сега управител на имотна агенция “Явлена”, се опитва да успокои обстановката, казвайки, че клиентите са заредени със страх и недоверие, и призовава строителите да си намалят печалбата до 15%.
Според него обаче срив на цените няма да има,
но все пак материалът е озаглавен “Стрелката при имотите тръгна надолу”, което най-точно илюстрира случващото се тогава.
През следващите месеци и година стрелката не само тръгна надолу, но цените на имотите се сгромолясаха с повече от 40% в рамките на една година.
Тогава много хора, тръгнали да купуват жилище, просто изчакваха, защото не се знаеше докъде може да стигне този процес, и всички очакваха апартаментите да поевтинеят едва ли не до нивата си от началото на прехода.
Почти до края на 2010 г. пазарът беше замрял, а и когато започна да се възстановява, цените на жилищата още дълго стояха на ниските равнища, до които кризата ги бе докарала.
По-съществено оживление настъпи през 2012-2013 г., и то не за всички видове имоти. Първо започна да се възстановява пазарът на ваканционни имоти,
който беше пострадал по-жестоко, и то по-рано – още през 2007 г., когато чужденците вече се бяха изтеглили от планинските и морските курорти.
После се възстановиха продажбите на жилища, строителството на нови се оживи чак през 2015-2016 г. И едва в навечерието на пандемията от коронавирус цените на имотите стигнаха до нивата отпреди световната финансова криза и дори леко ги надминаха.
