- Проектът ни „Галилея“ в „Младост“ предвижда 2 детски градини, които ще дарим на общината, но го държат на пауза без законово основание
- „Зафир и Емералда“ е първата озеленена терасовидна сграда на Балканите, с индивидуален ландшафтен проект за градината на всяко жилище с балкон и екопарк
- Във „Висина“ в „Слатина“ ще има огромен център за батути, в „Галилея“ - аквариум с площ 2000 кв. м и над 1200 кв. м зелен покрив, за който настоя кметът Терзиев, за да може от него софиянци да се любуват на залеза
- Арх. Мирянова, подобри ли се средата за инвеститорите в София след мащабната реформа на структурата на Столичната община? По-лесни, прозрачни и предвидими ли са вече процедурите
- Категорично не. Очаквахме повече от реформата. Понякога се питам дали изобщо се оценява по достойнство съзидателният потенциал и обществената полезност на компании като АРТЕКС. Ако има дух на сътрудничество между администрация и инвеститори, биха могли да се облекчат или направо решат обществени проблеми, да се компенсира недостигът на толкова важни неща. Да вземем например детските градини. Проектът ни „Галилея“ в партньорство с „Билла“ в „Младост“ включва детска градина, която нашата компания ще направи и ще дари на общината. Нещо повече: в разговор с кмета Терзиев гарантирахме изграждането на още една детска градина в района, и то на посочено от общината място. Вместо да работим по това обаче, трябва да чакаме назначаването на експертни съвети за „Галилея“ в условия на пълна несигурност и при положение че ние самите сме в постоянна готовност за детайлизиране на инвестиционните си намерения и изпълняваме всички предявени изисквания. А когато градоустройствените процедури на инвеститорите се бавят по такъв необясним начин, тогава говорим не само за огромни пропуснати ползи, но и за похабяване или изтощаване на ресурси. Тъй като това не може да не се вижда и осъзнава, вярвам, че предстоящите експертни съвети ще реагират по-бързо, изпълнявайки предвиденото от съответните законови разпоредби и нормативни актове.
- Как работите с новия зам.-кмет по архитектура и градоустройство арх. Любо Георгиев?
- Засега поне намирам контакта с него за труден, а може би по-точната дума е объркващ. Посочвам отново проекта „Галилея“, държан на пауза без никакво законово основание. Причината, доколкото разбираме, е, че екипът на арх. Георгиев се е заел да направи анализи на територията в по-широк обхват, да идентифицира дефицити, да търси цялостни координирани решения… Каквото и да означава това. Но нека припомня: изискванията и сроковете за издаване на административни актове в процеса на градоустройствено планиране са изрично уредени от закона. От това следва, че провеждането на проучване и анализи не е аргумент за безкрайно протакане във времето на административни преписки. Ние сме винаги отворени за открит и продуктивен диалог с администрацията. Работещите решения на наболели обществени проблеми без съмнение се откриват в условия на максимална информираност, прямота и гъвкавост. Готови сме да се включим в решаването на тези проблеми. Бихме искали обаче тази комуникация да бъде далеч по-активна. Да илюстрирам отново с „Галилея“. Молбата е подадена още през 2024 г. Проектът е минал един експертен съвет, направен е положителен трафик анализ, минал е процедурите при общинската дирекция за управление и анализ на трафика, КАТ. Изпълнени са изискванията за котиране на разстояния, които по принцип се правят на по-късен етап, но бяхме готови и с това. Допълнително благоприятно обстоятелство е, че трафикът в района се облекчава заради пробив от бул. „Андрей Ляпчев“ към бул. „Копенхаген.“ Независимо от това, проектът ни и днес е заложник на нежеланието на администрацията да изпълни задълженията си. Удобното оправдание е, че избирателите са особено чувствителни по темата „презастрояване“. Ако съдим от изнесеното от медиите обаче, това съображение не е попречило на районния кмет на „Младост“ г-н Кукурин да внесе доклад до Столичния общински съвет, предвиждащ частен инвеститор да построи 22-етажна сграда в преимуществено общински терен в „Младост 3“ до метростанция „Александър Теодоров-Балан“. И срещу това общината да получи като обезщетение нова административна сграда. Според публикации това е „претоплен проект“, първоначално внесен през 2022 г. от тогавашния районен кмет и общински, но впоследствие оттеглен от архитектурната комисия. При това положение не е ли очевидно, че на едни инвеститори откровено се пречи да упражнят конституционно гарантираното право на собственост, понеже реализирането на нови проекти щяло да натовари територията на „Младост“, докато други частни инициативи в същия район се толерират и активно се подкрепят от местната власт? След като районният кмет г-н Кукурин успя да убеди Столичния общински съвет да одобри този проект, да направи всичко, на което той лично държи, как да не си помислим, че той всъщност има по-голяма власт и влияние от кмета на столицата г-н Терзиев? В свои изяви арх. Георгиев неведнъж заяви, че общината трябва да работи в партньорство, особено с големите инвеститори за осигуряване на по-качествена градска среда. Както и да сложи край на работата на парче, а развитието на София да се гарантира чрез цялостни планове. Би било прекрасно, ако тези хубави думи бяха изпълнени със съдържание, но от няколкомесечния ми опит мога да заключа, че не се работи с големите инвеститори. Разбира се, не всички биха казали това, ако се върнем на примера по-горе.
- Голям проблем в градовете е, че инвестициите изпреварват инфраструктурата. Как може да се реши той, след като и държава, и общини разполагат все пак с ограничен финансов ресурс?
- Има два проблема: реален проблем с инфраструктурата в редица зони, който е от компетентността на съответните органи и професионалисти, и оправдания с инфраструктурата дори когато с нея всичко е наред.„Галилея“ в „Младост“ в партньорството ни с „Билла“ е пример за второто. Там инфраструктурата е изпреварила инвестиционните намерения. Имаме метро, големи булеварди и положителен трафик анализ, но това не води до подкрепа на проекта.
- Има ли тенденция сред големите инвеститори, какъвто е и „Артекс Инженеринг“, в проектите за нови сгради да се предвиждат и обекти за обществено и социално обслужване, а не само да се изпълни максималното възможно застрояване? Тоест вече водещ фактор да е качеството, а не количеството и предвиждате ли подобни обекти във вашите сгради?
- Естествено: 20-30% от сградите ни предоставят пространства и условия за свободното време, пазаруване, услуги, спорт и други. Самото кредо на АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ изисква от всяка сграда на компанията да бъде вдъхновяващ пример в своята среда: със световните стандарти на строителството, с естетиката, подобаваща на една европейска столица, както и да бъде придобивка за живеещите в района. Особено в последните години стремежът ни е всяка голяма сграда да предложи нещо специфично, нещо атрактивно, за което си заслужава да идват хора от всеки кът на София, да водят и децата си. Ето, във „Висина“ в „Слатина“ ще има огромен център за батути, в „Галилея“ е предвиден аквариум с площ 2000 кв. м. Всъщност покривът на „Билла“ (над 1200 кв.м) в същия проект по идея и настояване на кмета Терзиев ще бъде зелен. Ще бъде място, на което хората могат да се качат, за да се полюбуват на залеза. Архитектурата може да измъкне погледа от хватката на телефона и да го насочи не само към себе си, но и към природата, към другите хора и към възможностите, които дава животът. Ако някой се съмнява в това, да помисли за храмовете в историята и настоящето на човечеството: пречистват, въздигат, сплотяват.
- Все по- наложително става строителството не само да бъде умно, но и да се съобразява с климатичните промени. Говоря не само за ползване на екоматериали, но и за предизвикателства пред архитектите да предложат различни решения за борба с топлинните градски острови, например чрез зелени покриви или вертикални градини. Как успявате да съчетаете модерната визия с такъв тип решения, дайте примери с ваши проекти и това ли е бъдещето на строителството?
- Нищо по-модерно от зеленото, така че не виждам никакво противоречие между актуалната визия и природосъобразността. Какво по-модерно и по-желано от бухнала зеленина, от която се извисява сградата, от зелени фасади, от градинки по терасите и лоджиите, от озеленени външни стълбищни площадки, от зелените покриви, дори от интериора, който следва идеята за биофилията… В момента „Зафир и Емералда“ материализира цялостната концепция на АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ за зелена, енергоефективна сграда, изцяло в духа на устойчивото строителство и с дръзката естетика на XXI век. Това е първата озеленена терасовидна сграда на Балканите, с високотехнологична ротационна фотоволтаична система. Екопаркът е със селектирани дървесни видове и иновативни технологии за слънцезащита и енергоефективност. Предвиден е индивидуален ландшафтен проект за градината на всяко жилище с тераса, а самата фасада ще спира погледите и струва ми се, ще бъде често споделяна в социалните мрежи като забележителност в София. Да не забравяме и че „Зафир и Емералда“ ще бъде първата в България изцяло жилищна сграда с най-високото отличие на сертификационната система LEED Platinum, защото отговаря на най-стриктните глобални стандарти за екология, здравословна среда и лидерство в дизайна. Това означава, че съдейства на борбата с климатичните промени, подобрява здравето на обитателите, спомага за опазване и възстановяване на водните ресурси, стимулира биоразнообразието, повишава качеството на живот в общността. Колкото и продължителен и щателен да е процесът по сертифициране, колкото и високи да са изискванията, радвам се, че това признание става все по-търсено и от специалистите, и от крайните клиенти. Отминава времето на т. нар. greenwashing, тоест на рекламирането на една сграда като еко, без в нея да са направени никакви значими инвестиции в материали и технологии, без синхронизиране с най-добрите световни практики. Природосъобразността, здравословността и устойчивостта на жилищната сграда са или всеобхватни и всепроникващи, или ги няма.
- Напоследък много се говори и за концепцията за 15-минутния град, в който на пешеходно разстояние за това време всеки може да стигне до най-необходимите места в ежедневието - магазини, училище, детска градина. Това ли е посоката на развитие, към която трябва да върви не само София, но и по-големите градове?
- Тази концепция е хуманна, перспективна и напълно в духа на устойчивото развитие. Както с всичко в живота обаче, тя трябва да се превърне в план за действие за днес, утре, след десет години и така нататък. Вярвам, че с нашите сгради ние вече сме агент на тази промяна. Можем да създадем много „точки“ на картата на София, но да не забравяме, че те трябва да се свързват.
- И като говорим за пешеходно разстояние, друг сериозен проблем е изключително високата моторизация в София в сравнение с други европейски столици. Как може да се ограничи ръстът на автомобилите, защото колкото и паркинги да се изградят, ако броят на колите продължава да расте с тази скорост, те никога няма да са достатъчни?
- Вижте, за решаването на всеки значим проблем в града са нужни както компетентност и въображение, така и смелост и постоянство. Тоест да знаем какво, как и защо да се случва; да предвидим какво ще се случи, а най-важното е да не се страхуваме да въведем непопулярни стъпки и да не спираме насред пътя. Да, наистина ми се иска да виждаме повече примери за смелост в обществените дела. Смелост, не наглост…
А ако говорим конкретно за опасността автомобилът да погълне града, днес е по-лесно от всякога да се проучи международният опит в решаването на този проблем – от например радикалния модел в Сингапур до спектъра от мерки в скандинавските страни.
Да, изграждането на нови паркинги не е решение. Всеки нов паркинг е родилен дом за коли. Изключението е буферният тип до метростанциите (подземен и надземен), който насърчава ползването на метрото.
Вижте, трябва неотложно да се променят разпоредбите за обезпечаване на паркомясто към всяко жилище (120%) и да стане нормално да се гарантира паркирането единствено за хората с физически увреждания.
Всеки път за МПС трябва да има платно за велосипедисти и/или пешеходци, тоест за безмоторна алтернатива на придвижване. Да, лентите за автомобили трябва да се намалят и да, храброст е нужна, за да се изправиш срещу колите и техните собственици, обаче си заслужава.
София не е длъжна да осигури дом на всяка кола и автомобилен транспорт без ограничения, но дължи чист въздух и безпрепятствено придвижване на своите граждани и гости.
- Голяма тема е и бъдещето на панелните комплекси в градовете. В тях освен санирането може би почти нищо не се случва. Как трябва да се развиват тези квартали?
- Отново: няма едно-единствено решение, защото и проблемът няма една-единствена страна. Аспектите са и чисто конструктивни, и социални, и естетически. Във всички случаи, ако под саниране се има предвид нещо като козметична интервенция, ние просто ще създадем красива визия на бомба със закъснител. Чуждият опит съчетава подобряването на фасадите с тотална енергийна трансформация: не само изолации и подмяна на дограми, но и нови отоплителни системи, оптимизирани електрически инсталации. Сериозен аспект е и подобряването на сеизмичната устойчивост, където е необходимо. Ще се наложи и събаряне на онези блокове, чиято стабилност и здравина са изцяло компрометирани. Затова съответните общини трябва да осигурят оборотни жилища. Изключително важна страна на обновяването на тези райони е и преоформянето на междублоковите пространства и замяната на занемарените площи със зелени, с места за социални контакти и бизнес инициативи. Тъжно е една среда, която има потенциал да бъде оживена, огласена от детски игри, от смях и артистизъм, да има вид на „ничия“; да бъде едно потискащо място, през което хората припряно да се добират до своето жилище. Така че доста работа предстои в това отношение през следващите 50 години.
- Измества ли се фокусът към доскоро неатрактивни за инвестиции софийски квартали като „Левски“ и крайградските зони, например и на какво се дължи това - желанието на хората да търсят по-спокойни места за живот или?
- Причината за неочаквано повишената привлекателност на една зона най-често се намира в планираната метростанция там. Следвайте метрото! Иначе максимум 5% от клиентите ни проявяват интерес, за какъвто говорите, и аз с опита си от продажбите не установявам подобни тенденции. Атрактивните досега зони стават още по-атрактивни, затова там трябва да се строи все по-умно и по-отговорно: всяка сграда трябва да е устойчива, енергоефективна, за да не изтощава ресурсите на средата, и непременно да бъде мултифункционална: с пространства и удобства не само за своите обитатели.
- Според някои ваши колеги има тенденция за маргинализиране на центъра на София, което в бъдеще би се превърнало в сериозен проблем. Така ли е?
- Това би бил действително сериозен проблем, но е от компетентността на изпълнителната власт, която би трябвало да анализира и насърчава разнообразието и баланса на демографските групи във всички аспекти: възраст, доходи, трудова заетост и други. Като професионалисти и граждани ние винаги сме готови да работим в интерес на София, но трябва да знаем каква е дългосрочната визия.
- В края на 2025 г. изтече срокът за застрояване на далекоперспективните територии. Една от зоните с променен статут е теренът на бившия металургичен комбинат „Кремиковци“. Като визионер какво според вас трябва да се случи там?
- Зона за свободното време. Нека устоим на баналната съблазън и там да строим жилища! София може и трябва да увеличава списъка с привлекателни места за своите граждани и гости. Бихме могли да имаме огромни пространства за възстановителни процедури като спа, спортни зони – и в тях непременно да има такива за деца, зелени места за бягане и просто за разходки. Мисля, че ще е точното място за един аквапарк. Иска ми се да водя там моите внуци, докато са още малки.
