Управителят на SORENDA Real Estate коментира защо пазарът на имоти навлиза във фаза на задържане, какво задържа цените високи и защо качественото ново строителство остава водещ фактор за купувачите
- Сделките с имоти през първото тримесечие отчитат спад, но цените остават високи. Това охлаждане ли е, или нормализация на пазара?
- По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки, което е спад от 38,1% спрямо предходното тримесечие и 12,3% на годишна база. В същото време договорните ипотеки в София са 3948 – с 1,7% повече спрямо година по-рано. До известна степен има сезонен ефект. Първото тримесечие традиционно е по-слабо за имотния пазар, докато последното тримесечие на предходната година обичайно е едно от най-силните. Затова не е коректно директно да се сравнява първото тримесечие на годината с последното тримесечие на предходната. Ако сравняваме със същия период на миналата година, вече се вижда спад в броя на сделките. Според мен обаче пазарът е повлиян от няколко фактора, които се натрупаха едновременно – въвеждането на еврото, политическата ситуация, липсата на бюджет в началото на периода, както и международната несигурност. По-скоро бих говорил за задържане на пазара, а не за рязко охлаждане. Истински анализ може да се направи след края на първото полугодие, когато ще имаме по-ясна картина накъде върви пазарът.
- Виждате ли спад в активността по ваши партньорски данни?
- По данни на партньорската агенция за недвижими имоти, с която работи SORENDA Real Estate, за първите четири месеца се отчита 24% ръст на приходите и 2% ръст на сделките. Тоест няма спад, но няма и съществен ръст в броя на сделките. По-важното за мен е именно това - няма спад нито при сделките, нито при запитванията, но има задържане. Ръстът на приходите е свързан с факта, че са се реализирали сделки на по-високи цени. Трябва обаче да се има предвид, че една сделка започва като процес два-три месеца по-рано – с огледи, преговори и предварителен договор. Затова част от тези сделки вероятно са стартирали още в края на миналата година.
- Пазарът в момента пазар на купувача ли е, на продавача, или някакъв междинен етап?
- Според мен все още е пазар на продавача, защото няма спад в цените. Нямам информация инвеститори в новото строителство да са започнали масово да правят сериозни отстъпки. Имало е периоди, в които инвеститорите предлагаха по-гъвкави схеми на плащане – например 10% при предварителен договор и остатък при разрешение за ползване. В момента подобни схеми не са популярни. В индивидуален разговор може да има известна гъвкавост по схемата на плащане или малка отстъпка, но не виждам инвеститорите масово да използват допълнителни инструменти за привличане на клиенти.
- Кои фактори продължават да задържат цените високи?
- Факторите са няколко. Първият е финансирането. От една страна, домакинствата продължават да разполагат със собствени средства, а депозитите на физическите лица остават значими. По данни на БНБ депозитите на домакинствата вече надхвърлят 100 млрд. лв., което продължава да поддържа висока ликвидност в банковата система. От друга страна, банковото финансиране остава активно и достъпно. По данни на БНБ жилищните кредити към домакинствата продължават да растат с двуцифрен темп и през 2026 г. - с над 20% на годишна база. Виждаме дори по-ниски лихви по ипотечни кредити спрямо края на миналата година. Вече има предложения за лихви около 2% от големи търговски банки. Това показва, че ресурсът, който се освободи в банковата система след приемането на България в еврозоната, оказва влияние чрез засилената конкуренция между банките за клиенти. Вторият фактор е, че все още няма достатъчно предлагане на качествени имоти. Според мен баланс между търсене и предлагане може да бъде достигнат към края на 2026 г. или началото на 2027 г., когато повече обекти ще излязат от строителство и ще бъдат въведени в експлоатация. Третият много важен фактор е строителната себестойност. През миналата година основният натиск идваше от цената на труда. Сега виждаме влияние и от цените на материалите, енергията и суровините. Това създава сериозно предизвикателство за инвеститорите.
- На пазарите все по-често се спекулира, че скоро Европейската централна банка може да повиши лихвите. Възможно ли е евентуално такова решение да повлияе на пазара?
- ЮРИБОР е бенчмарк индекс при определянето на плаващи лихви в еврозоната. Но няма нормативно изискване променливите лихвени проценти в държавите от еврозоната задължително да бъдат обвързани точно с тези стойности. В България имаше широко разпространено мнение, че ако ЕЦБ повиши лихвите, банките в страната задължително ще вдигнат лихвите към крайните клиенти. Към момента виждаме обратния ефект – конкуренцията между банките остава много силна, а лихвите по ипотечни кредити към физически лица достигат исторически ниски нива.
- В София средната цена на жилищата вече е по-висока спрямо доходите на голяма част от населението. Къде според Вас е прагът, при който купувачите започват да отлагат решението за покупка?
- Според мен този праг донякъде се достига в момента. Доходите растат бързо през последните години, но това не е единственият фактор. Голяма част от покупките се финансират с кредит. Хората са по-спокойни, когато вярват, че живеят в предвидима среда и че ще могат да обслужват дългосрочен кредит. Да изтеглиш кредит за 20 или 30 години означава да имаш увереност, че ще можеш да плащаш вноската си. По-голямото затруднение в момента е самоучастието. При тристаен апартамент за 200 000 евро, ако трябва да се осигурят 20–30% авансово, това е сериозна сума за младо семейство. В същото време банките предлагат допълнителни продукти и по-гъвкави решения.
- Може ли да се каже, че спекулативният купувач постепенно отстъпва място на купувача с реална жилищна нужда?
- Спекулативните купувачи до голяма степен вече ги няма. Не виждам логика в момента да се купува имот на пазарна цена с очакване за краткосрочна доходност от 10%, 15% или 20%. Това не би било разумно решение. Активни остават хората, които търсят имот за реална жилищна нужда. Това се вижда и по броя на запитванията. В същото време има група хора, които от години очакват „спукване на балона“. Аз не мисля, че ще се повтори сценарий като през 2009–2010 г., защото икономическите предпоставки сега са различни.
- Официалната статистика показва забавяне на растежа на населението в София. Как го тълкувате спрямо реалното търсене?
- Аз лично не съм убеден, че тази статистика отразява реалната картина. Моята информация е, че населението на София нетно расте всяка година. Това се дължи както на вътрешна миграция към големия град, така и на обратна миграция на българи, които се завръщат в страната и се насочват основно към София. Има и много хора, които живеят в София, но не са променили адресната си регистрация. Никой не е задължен да има адресна регистрация в София, за да купи имот тук. Затова според мен официалната статистика не улавя напълно реалното търсене. Подобна тенденция има и в Пловдив. Колегите там споделят, че има силен интерес от купувачи от района на Кърджали и Смолян – както за инвестиция, така и за жилища за деца, които учат в града. Това е тенденция от няколко години.
- Кои имоти са най-уязвими при по-бавен пазар?
- Най-уязвими са имотите, които са надценени, особено тези, купени със спекулативна цел. Това са имоти, при които продавачите очакват бърза и висока възвръщаемост. На пазара се виждат такива оферти – те стоят над останалите като цена и трудно се продават. При по-сериозна конкуренция пазарът ще търси качество и локация. Не бих казал, че има конкретен тип имот, който е най-застрашен. Има търсене за двустайни, тристайни, къщи и по-висок клас имоти. Дори при скъпите имоти над 1 млн. евро ще има пазар, макар че при тях може да се стига до по-големи номинални отстъпки.
- Локацията ли остава най-важният фактор?
- Да, локацията остава водещ фактор. В проектите на SORENDA Real Estate над 80% от купувачите са от района, в който се строи самият обект. В проекта ни в квартал „Слатина“, който е на етап въвеждане в експлоатация, над 90% от купувачите са живущи в района. Това е тенденция, която наблюдаваме от години. Когато човек реши да търси имот, много често започва от района, в който е израснал или в който вече живее.
- Как разрешителните за строеж се вписват в тази картина? Данните на НСИ показват спад на разрешителните за строеж спрямо предходното тримесечие, но ръст на годишна база. Това краткосрочно охлаждане ли е или по-скоро пазарът влиза в по-внимателна фаза след силните години?
- НСИ отчита, че през първото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за строеж на 2302 жилищни сгради с 13 567 жилища и 1,735 млн. кв. м РЗП. На тримесечна база има спад, но на годишна база разрешителните растат с 10,5%, жилищата – с 28,3%, а РЗП – с 33,3%. Но за мен разрешителните за строеж не са моментен индикатор за пазара, защото зад едно издадено разрешение обикновено стоят поне две години предварителна работа. Инвеститорското решение за проект с разрешение за строеж, издадено през 2026 г., вероятно е взето още през 2024 г. По-важно е дали инвеститорът ще започне реално строителство веднага, или ще забави проекта заради несигурност на пазара, растяща себестойност или други фактори.
- Как растящата строителна себестойност влияе върху бъдещите проекти?
- Това е едно от най-големите предизвикателства за инвеститорите. При проект, който предстои да започне строителство по-късно през годината, е много трудно още отсега да се изготви точен бюджет. Ако цените на материалите и строителството продължат да растат, няма как инвеститорът да поеме изцяло тази разлика, без тя да се отрази някъде. Получава се сложна ситуация – инвеститорът не може лесно да вдигне крайната цена към клиента, защото пазарът е в период на задържане, но в същото време строителната себестойност го притиска. Най-логичното решение при проект, който още не е започнал, е да се изчака.
- Стават ли купувачите по-предпазливи към покупките „на зелено“?
- Да, и е нормално да са предпазливи. Все още няма масови публични случаи на незавършени сгради, но има единични проблеми, които често не са резултат от недобросъвестност, а от непрофесионализъм – например инвеститорът не е осигурил навреме ток, вода, канализация, достъп или улична връзка. При покупка на ново строителство изборът на инвеститор е изключително важен. Купувачите трябва да проверят какво е построил, какво е качеството, за колко време са завършени предишните му сгради и дали е имало проблеми. Това е информация, която може да се провери. Може да се види кога е издадено разрешението за строеж и кога сградата е въведена в експлоатация. Ако средно голяма жилищна сграда не е въведена в експлоатация четири години след разрешение за строеж, за мен това е сигнал за внимание. От гледна точка на SORENDA Real Estate това означава, че репутацията на инвеститора, сроковете и предварителната подготовка на проекта стават все по-важни,
- Дълги години имотът се възприемаше като защита от инфлация. Остава ли това валидно при по-високи цени и по-бавен ръст?
- До миналата година това беше силен аргумент. В момента, при това задържане на пазара, не мога да бъда категоричен. Трябва да се види как ще се движи инфлацията и как ще се развие пазарът поне до края на полугодието. Наемите обаче продължават да растат. Когато крайните продажни цени стават по-недостъпни, е логично наемите също да вървят нагоре. Според мен до година-две може да видим по-сериозен интерес от чуждестранни фондове към жилищни сгради за отдаване под наем. Това е модел, който е много развит в Германия например. В България вероятно ще се случи по-късно, но ще се случи, защото достъпността на жилищата ще става все по-сериозен проблем.
- Успява ли доходността от наеми да догони цената на придобиване?
Все още не. Има значение какъв е имотът и къде е купен, но като цяло доходността от наем не догонва цената на придобиване. В България обаче има и силен психологически фактор – желанието да имаш собствено жилище. Това мислене все още е много силно, включително и при по-младите хора. Много семейства искат да подсигурят децата си с имот, докато на Запад този манталитет не е толкова силно изразен.
- Коя е най-голямата заблуда на купувачите и най-голямата грешка на продавачите?
- Най-голямата заблуда на част от потенциалните купувачи е, че цените ще паднат рязко. Ние вътрешно често използваме една фраза: „Купи имот и чакай, а не чакай, за да купиш имот“. При продавачите заблудата е обратната – че цените ще продължат да вървят нагоре безкрайно. И двете крайности са рискови.
