- От пазара изчезнаха около една пета от купувачите – онези, които търсеха в какво да вложат левовете си
- Въпреки по-малкото сделки не намалява нито активността на строители и инвеститори, нито броят на ипотеките
Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
Очакванията, че българите ще спрат да купуват имоти на високи цени, след като България влезе в еврозоната, се отлагат явно за друго време. На този пазар и въобще в сферата на строителството не се случва нищо подобно на онова, което стана след световната финансова криза от 2009 г. Данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие наистина показват немалък спад от 15,4% на сделките с имоти на годишна база, като броят им – 38 154, е почти равен на този през първото тримесечие на 2020 – годината, в която започна пандемията.
„Данните обаче трябва да се четат внимателно – ако ги разгледате месец по месец, ще видите, че най–големият спад е бил през януари – 20% . През февруари той вече е 17%, през март е още по–малък, а съвкупно за трите месеца е 15,4%“, коментира за „Билд Тренд“ Добромир Ганев, имотен експерт, преподавател и председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“ в периода 2022–2025 г.
По думите му в разгара на имотния бум от последните 2–3 години е имало твърде голям пазар на жилищни имоти на зелено. При тях реално парите за част от сделката се плащат предварително, но самата сделка се регистрира едва когато сградата получи акт за експлоатация, което донякъде изкривява статистиката. Въпреки че Агенцията по вписванията обобщава всички имотни сделки – с апартаменти и къщи, търговски и индустриални обекти, с части от имоти и т.н., до голяма степен данните са валидни за жилищния пазар у нас. Доказва го обстоятелството, че във всички големи градове и в службите по вписванията в курортните населени места, където се търгуват предимно апартаменти, също се вижда тренд надолу.
В София например спадът е с 12,3%, в Стара Загора – с 12,5%, а във Варна и Бургас – съответно 21,5 и 18%. Единствено в Пловдив отливът на годишна база е много малък – само 2%. Там обаче има доста голямо строителство и е твърде възможно статистиката да се изкривява именно от сделките на зелено. В Несебър, където се отчитат сделките в целия район – от Свети Влас на север до Поморие на юг, отбелязват 29,3% спад на броя на годишна база. Друга такава служба – в Разлог, която обслужва Банско, Добринище и Баня, регистрира 2,3% ръст на годишна база, но все пак там се сключват наполовина по–малко имотни сделки в сравнение с Несебър.
„На практика не се случва нищо неочаквано– от пазара изчезнаха онези двайсетина процента от купувачите, които търсеха в какво да вложат парите си в навечерието на приемането на еврото, т.е. купуваха имоти с инвнна естициоцел“, каза за „Билд Тренд“ Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на най–голямата агенция за имоти у нас „Адрес – Недвижими имоти“.
Тя определя 2026-а като годината на смелите купувачи, на тези, които ще сключат и най–разумните сделки. „Те ще намерят онези 10% от продавачите, които имат необходимост от средства, и онези 20%, които са купили, за да препродават. Именно тези групи ще са най–склонни на компромис в цената, който вероятно ще бъде в рамките на 5–8%“, смята Тенекеджиева.
Според нея и достъпността на имотите няма да се влоши
С въвеждането на европейската валута редица други продукти и услуги ще станат по–труднодостъпни, докато имотите вече са извървели своя път в това отношение. Според данните на компанията ръстът на цените в София е напълно идентичен с покачването на доходите.
„За да си отговорим на въпроса дали ще има нов ръст в цените, трябва да следим трите основни показателя, които определят пазара – инфлация, доходи и брой сделки. Към момента няма индикации за спад в цените. Той може да се случи само на имотите с по–некачествени характеристики. Реално това ще е един от ефектите на 2026 г. – предстоящите месеци ще отсеят истински добрите от по–компромисните имоти“, добавя Тенекеджиева.
На фона на по–малкия брой сделки, сключени през първото тримесечие на 2026 г., данните за ипотеките не показват никакъв спад, а напротив – лек ръст от 0,3%. Това също доказва, че големият брой купувачи на имоти в навечерието на еврото у нас са били хора, които са решили да вложат в недвижимости, вместо да депозират пари в банка и да чакат автоматичното им превалутиране. След като те вече не са на пазара, делът на сключените ипотеки спрямо общия брой на регистрираните имотни сделки се увеличава на 36%. Преди година е бил 30,3%. На този фон особено важна е политиката на банките, тъй като преобладаващият брой сделки с недвижими имоти у нас се осъществяват с помощта на кредит. Според Банка ДСК например търсенето на жилищни имоти ще остане стабилно поне през следващите 2–3 години. В първите месеци на 2026 г. просто се забавя, докато гражданите и инвеститорите се адаптират, но до края на годината темповете ще се нормализират, като ще има забавяне в нарастването на цените и задържането на броя на сделките до нивата от 2025 г.
„Купувачите ще продължат да предпочитат качествени нови имоти с добра локация, социална среда и ниски разходи за поддръжка и сметки, тоест жилища с добра енергийна ефективност“, коментира Пламена Тотева, директор пазар „Ипотечни кредити“ в Банка ДСК. Техните клиенти за жилищен кредит през миналата година са били със среден месечен доход около 5500 лв. (7000 лв. за София). За сравнение, през 2024 г. тези стойности са били съответно 4500 и 5600 лв. Средствата, които хората заделят за погасяване на задълженията, са около 35% от месечния доход. В самия край на 2025-а средният размер на кредитите е бил около 250 хил. лв., като за София сумата е по–висока – 340 хил. лв. Срокът, за който се отпуска ипотечен кредит за покупка на имот, е около 26 години.
На пазара на ипотечни кредити навлизат все повече млади хора
Групата на 25–35–годишните, които са клиенти на банките за кредит, е вече втората по значимост след най–голямата група – на хората между 35 и 45 години.
„Всеки ипотечен кредит изисква самоучастие от минимум 15% от стойността на купувания имот според последните изисквания на БНБ и младите хора осигуряват тези пари. Няма как да знаем на кого от тях за това самоучастие са помогнали родителите и кой има тези спестени пари, но от разговори с тях установявам, че са доста случаите, в които тези пари дават именно родителите. В крайна сметка депозитите в банките надминаха 100 млрд. лева и част от тези пари служат именно за това“, коментира за „Билд Тренд“ кредитният консултант Тихомир Тошев.
В около десетина процента от случаите при младите според него се прибягва до комбиниране на ипотечния кредит с потребителски, за да се намерят средства за тези 15%, въпреки че това е малко рисковано. Имало и сравнително много случаи, при които младите хора няма как да осигурят предварително парите. „Идват, разговаряме, консултираме ги какво трябва да направят и в рамките на около 2–3 години те вече идват със спестени пари, достатъчни, за да им отпусне банката кредит“, казва консултантът.
Според него обаче специално в големите градове като София, Пловдив и Варна под 10 на сто от хората на възраст между 25 и 35 години теглят кредити за купуване на жилище. Останалите или наследяват имот от родителите си, или живеят заедно с тях. Или просто родителите им купуват. Въпреки високия темп на нарастване на ипотечните кредити у нас България продължава да е на дъното в ЕС по ипотечно проникване. Например съотношението на дълга на домакинствата към БВП у нас е 27,8%, докато в ЕС средното ниво е 44,1%, а в някои държави като Швеция, Дания и Нидерландия достига до 80–90%.
Една от причините за това е твърде високото ниво на собственост. По–голямата част от сегашния жилищен фонд – над 60%, е изграждан преди десетилетия и е продаден на дотогавашните наематели на символични цени в началото на демокрацията. Има и сравнително високо ниво на спестявания, което позволява на домакинствата покупката на имот със собствени средства. Случващото се с имотните сделки засега не се отразява на строителството. Последните данни на НСИ са за февруари и показват 8% ръст на годишна база общо, но при строителството на сгради, в което попада и жилищното, годишният ръст е малко над 17%. Броят на издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради е нараснал с около 30% на годишна база през последното тримесечие на 2025 г. – последното, за което има данни. Това показва, че поне инвестиционната активност на този пазар продължава, независимо каква част от тези разрешителни ще се превърнат в реални сгради през следващите 2–3 години.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
