Ако жилищното застрояване, предвидено в него, се реализира на 100%, и то само върху свободните имоти, ще бъде създадена квадратура за още близо 1 милион души. Това е челен сблъсък.
Фокусът на инвестициите се премества в крайградските зони с комплекси от еднофамилни къщи.
До края на годината ще внесем в СОС проекта за ПУП на Борисовата градина, по който се работи вече 10 г. Имаме заявки на големи инвеститори, които искат да изградят детска градина до техния обект.
Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
- Арх. Георгиев, как и накъде трябва да се развива София? Нужни ли са нови територии за квартали, за да не се съсредоточава строителството само в 5-6 района?
- Да, нужни са, но не по начина, по който може би повечето хора си го представят – строителство на зелено някъде настрани. В Столичната община има достатъчно терени, които с времето са загубили предназначението си и не се ползват. Често до тях има инфраструктура. Това са немалко зони близо до центъра, дори и в северната част. Примери за такива територии, които вече са трансформирани, са зоната около завод „Витоша" и „Полиграфията" на бул. „Цариградско шосе". Това са места, на които е имало или е било предвидено някакво производство, което не се е реализирало. В наш ущърб, а и на града е да тръгнем да строим на зелено някъде. Това, което виждам през последните 2 месеца, откакто съм зам.-кмет, са амбиции за проекти точно в такива зони, които целят да обживят места в квартали като „Левски", „Дружба", „Обеля" и др. Това не са най-атрактивните в момента квартали, но натам започва като че ли да се насочва по-голям инвестиционен интерес, и то организиран – със значителен мащаб и с идеята да развият мястото, не само да построят 100 апартамента, а да има и други функции, понякога и публични.
София трябва да се развива устойчиво и подредено. Да не се работи на парче, а да се създава добре обмислена градска среда в различни части на столицата, за да имаме полицентричен град.
Това не е новост в градоустройствената логика на София, но трябва да можем да обезпечим 15-минутния град пешеходно (концепция, според която жителите да могат да стигат пеша или с велосипед само за 15 минути до всичко, от което се нуждаят, което ще повиши стандарта на живот – б.а.), така че да има различните функции. Затова са важни разговорите ни с тези по-големи инвеститори, за да има не само търговски площи, но и да осигурим социални функции.
- Споменахте инвестиционния интерес – този бум, който беше, особено преди въвеждането на еврото, приключи ли?
- Не съм гледал статистиката за 2025 г., но като разпределение фокусът се премества в крайградските зони, особено в северните. Тоест инвестиции в еднофамилни къщи, комплекси от такива и др. И това е хубаво, защото ще създаде както различни типологии жилища, което е много важно, така и активиране на различни части на града. И нашето предизвикателство е да направим така, че тези инвестиции, особено по-големите, да не са насочени само към усвояване на максималните параметри на застрояване на имота и реализиране на най-голямата възможна печалба, а да водят и до създаване на среда. И сякаш има все по-голямо разбиране от инвеститорите, че ако реализираш сградата, а около нея не е уредено, не продаваш добре. Затова общината в партньорство с тях трябва да създава все повече качествена градска среда.
- Категоричен сте, че столицата трябва да има нов общ устройствен план (ОУП), но според някои това би отворило кутията на Пандора. Основателни ли са подобни притеснения?
- Не. По-скоро са гледане само с едното око, защото кутията на Пандора е отворена със самия план. ОУП е създаден в края на 90-те години на XX в., въпреки че е приет 2007 г. и изменен през 2009 г. Тогава логиката е била по всякакъв начин да се стимулира частната инициатива. Тогава сме били претоварени от присъствие на държава и публична власт и сме искали новото и различното. Сега обаче става все по-силно мнението, че публичната власт трябва да има роля в определянето на развитието на града и не може да е просто администратор на номерца за преписки.
Когато е направен ОУП, е дадена възможност за много строителство на много места, включително такива без инфраструктура, при това с параметри, които разчитат на „дайте да дадем", за да има бизнес. Виждаме ефекта от това в южните квартали. Изчисленията, които сме правили през годините, показват, че това е само върхът на айсберга. Ако бъде реализиран ОУП в частта жилищно застрояване в пълния си размер, и то само върху свободните имоти, ще бъде създадена квадратура, достатъчна за още близо 1 милион души. Това е челен сблъсък, защото първо за какво са ни толкова кв. метри? Дори да бъдат построени, дори да не дойдат още 1 милион души, за които трябва да имаме нужната инфраструктура, училища, улици, паркове, значи всички над 1 милион, които сега живеят в София, да се пренесат в тези нови жилища. А какво ще правим със старите? Това е абсолютно нерентабилно и неустойчиво мислене. Затова е нужна промяна и дисциплиниране в използването на територията, защото кутията на Пандора вече е отворена и единственият начин да я затворим, е изменение на ОУП. С това трябва да направим програма за неговото прилагане, икономическа оценка, която да е свързана с инвестиционната програма на общината.
- Изменението на ОУП ли е един от инструментите за справяне с презастрояването или намаляване на параметрите на застрояване?
- Когато ОУП е създаден, водещата дума в него е била количество. А темата, която трябва да е водеща днес с изменението, е качество. Трябва да осигурим това качество. Изменението на ОУП е един от инструментите да направим по-балансирано развитие и по-добре да управляваме територията, но ако стигнем до конкретния квартал и улица, тогава трябва да ползваме и други инструменти. Презастрояването е дисбаланс на територията. В София има доста гъсто застроени части като центъра или „Зона Б5", които са гъсто населени, но не се преживяват така. В центъра, защото има много услуги, публична среда, улици, площади, а в „Зона Б5", защото има пространство, там концентрацията е във височина. Усещането за презастрояване се постига през този дисбаланс в развитието на територията, което значи 2 неща – липса на инфраструктура и желание за градоустройство в рамките на един имот – „ПУП-че за имотче". Амбицията ни с кмета Терзиев е да преустановим тази работа на парче, да има цялостно планиране, защото всяко действие, публично или частно, има ефект върху територията и я променя.
Така може да се повлияе върху презастрояването. Има и много практични подходи да гарантираме предвиденото озеленяване в проектите. Когато за една сграда е декларирано, че задният двор е градинка, но на практика е изчислен като места за паркиране, тогава самият обем на сградата се увеличава. Това значи да се спазват параметрите на застрояване, а сега някои от тях – озеленяването най-вече, се прави като придатък и само за приемателната комисия, която издава разрешителните за въвеждане в експлоатация. Затова вече обясняваме на строители и инвеститори, че започваме да следим за изпълнението на параметрите на озеленяване. Това е законово право и задължение на общината да следи до 5 г. след акт 16 дали това озеленяване съществува.
- Само че това никога не е правено.
- Не е и затова сега трябва да създадем очакване в обществото, че вече ще се прави, за да знаят всички, че не може задният двор да стане паркинг.
-Започнахте ли с тези проверки?
-Не още, защото това ще има много негативен ефект върху хората, които са си купили жилища и нямат вина, че задният двор не е двор, а паркинг. В момента работа на публичната власт е да бие камбаната за новите проекти, че има проблем и тя ще действа в определена посока.
- А кога ще стартират проверките?
- В рамките на мандата, но трябва първо достатъчно хора да са разбрали, че тези обекти, които сега се строят, няма да минат по стария начин и ще трябва да си реализират и запазят озеленяването, предвидено по проект.
- Кои са другите основни градоустройствени предизвикателства пред София?
- Работата на парче, вече споменах практиката „ПУП-че за имотче". Това с времето се е пренесло и към администрацията – не се анализира в цялост. Дигитализацията ще ни помогне да имаме по-добри платформи и системи, в които се вижда една инициатива как се вписва в изискванията. Друго предизвикателство е мисленето какво е важно в градската среда. Има реалности, които не са съществували преди 20 г. – например климатичните промени, топлинните острови – в центъра температурата е с 4° по-висока, отколкото в „Обеля", да кажем. И при актуализацията на ОУП това трябва да бъде отчетено. В София има доста капитал и инвестиции. Общината трябва да търси партньорство с бизнеса.
Ще се опитаме да направим това с инвеститори в големи проекти. Това значи публичната инфраструктура да бъде адекватна, но и частната да допринася за баланса на територията, вместо да я утежнява. Например при голям жилищен комплекс все повече говорим за наличие на детска градина.
- Какво имате предвид – инвеститорът да подпомогне изграждането на детската градина или общината да я построи?
- И двете, в зависимост от ситуацията. Понякога общината има терен в близост, но няма пари, за да построи детска градина. Тогава може инвеститорът да я изгради. Вече има заявили такова желание.
- Отдавна се говори за това, но няма нито една построена такава детска градина.
- Вече имаме конкретни предложения. Ние обаче сме назад като община в това да ги избутаме напред. Просто не сме достатъчно бързи, за което се извинявам. Но това определено е начин, по който трябва да се работи. Друго решение е инвеститорът да изгради в парцела си детска градина и да я оперира или да прехвърли собствеността на общината. Всички ситуации са на дневен ред в различни проекти. Водим разговори за такова партньорство в северните части на София, в квартали като „Дружба", „Младост", „Левски", „Изгрев". Друго предизвикателство е да завършим 280-те служебни устройствени плана, започнати
преди много години. Има процедури, стартирали преди
15 г. Привличам хора в администрацията, които целенасочено да се занимават със завършването на тези планове. Сред тези планове има такива за малка територия, но има и за големи – например приемането на ПУП на Борисовата градина, който чака 10 г. Надявам се още тази година той да стигне до СОС, това означава да сме направили общественото обсъждане и после да мине през разглеждане в Общинския експертен съвет по устройство на територията. Дълго време общината изпълнява задълженията си да прави обществено обсъждане, говорейки на административен език, който се разбира от малцина. Това дава поле за интерпретации и манипулации. Затова трябва да разкажем защо се прави, какво предвижда този проект, какво ще стане с имотите в парка, какво е състоянието на дърветата, да отговорим предварително на много от въпросите.
- Спряхте ли практиката „ПУП-че за имотче"?
- Това ще стане постепенно, започваме от по-големи като територия и обем частни инвестиции, фокусирани в дадена зона. Обмисляме кои да са първите зони. Планираме разговор с инвеститорите, а не да процедираме всеки проект отделно, да се построят сгради с 500 апартамента на 200 м разстояние и всеки да е направил транспортен анализ, който казва, че това не е проблем. Идеята е да отчетем, че има инвестиционно намерение в няколко близки имота и да обсъдим как това не само да не натоварва средата, но и да я обогатява. Въвеждаме и по-подредена практика за заявките за изменение на устройствените планове. Например, за по-големи територии има практика в устройствения план да се посочва с пунктир възможното застрояване. Тоест: „Някъде тук ще е застрояването". Това не е достатъчно. Трябва още на етап устройствен план да се каже какъв ще е обемът на сградите, как ще са разположени, защото това има огромен ефект. А и когато само с пунктир си посочил потенциално възможно застрояване, после с визата за проектиране се правят интерпретации, които не са в обществен интерес.
- Друг спорен въпрос е мястото на високите сгради – да има ли определени зони за тях, или пък забранени за небостъргачи?
- Спрямо устройствени параметри има забранени, например централната част. Иначе трябва да има места, но ключово при определянето им трябва да е наличието на инфраструктура или възможност за създаване на такава. Неслучайно немалко от високите сгради са по бул. „Цариградско шосе". Има все повече заявки за строителство на високи сгради по бул. „Тодор Александров". Не съм обаче фен на обособяването на една зона, където да са всички офис сгради, защото това би била мъртвата зона на града като парижкия „Дефанс" и донякъде лондонското Сити.
- Какво ще стане с далекоперспективните територии, след като отпадна ограничението за застрояване?
- Ако имотът попада в зона с изградена инфраструктура в близост, ще го процедираме, защото има условия. Засега заявките са малко и са основно за индустриални производствени сгради. Когато обаче става дума за място без път, камо ли ток, ще искаме цялостно планиране. За мен най-интересната зона с променен статут е „Кремиковци", но за момента нямаме заявки.
- А частните имоти в зелените площи – колко са и колко средства са нужни, за да бъдат обезщетени собствениците?
- Когато ръководех „Софияплан", сме правили анализи за частните имоти в паркове и градини. Предвижданията на ОУП са за 47 000 дка зелени площи. 75% от тях не са реализирани. А от тях близо 60% са в частни имоти. Няма еднозначен отговор колко би струвало на общината да ги придобие, защото въпросът е на каква база да се изчисли цената. За мен тя трябва да е на база какво би струвало, ако е земеделска земя – какво може да постигнеш, ако я застроиш? Отчитайки параметрите на застрояване, отговорът е: „Нищо", защото е предвидена за парк. Така че в най-благоприятния сценарий трябва да бъде изплатена като земеделска земя. Друг инструмент, който съществува в закона и не е използван, е общинският земеделски фонд. Това, което чупи цялата система обаче, е, че още се възстановяват имоти, което е абсурдно. Трябва да се сложи край на това.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
