Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
Сближаването с нивата в еврозоната, инфлацията и делът на лошите кредити могат да ги изстрелят най-много до 3,7%
Лихвите по ипотечните заеми у нас ще останат под 3%, дори в диапазона между 2,5 и 2,7% поне до средата на тази година, а с известна доза вероятност и през следващата. Успокояващата за кандидатите за заеми новина се съдържа в последната макроикономическа прогноза на БНБ. „Очакваното до края на 2025 г. и в началото на 2026 г. по-интензивно депозиране в банковата система от домакинствата с цел последващо автоматично превалутиране в евро, както и освобождаването на значителна част от задължителните минимални резерви на търговските банки след присъединяването на България към еврозоната ще повлияят за допълнително увеличаване на високата ликвидност в банковата система.
В резултат на тези процеси до края на 2026 г. прогнозираме лихвените проценти по новодоговорени ипотечни кредити за неправителствения сектор да се запазят без съществена промяна спрямо нивата, достигнати през третото тримесечие на 2025 г.", е записано в документа на институцията, която следи, контролира и регулира чрез различни инструменти нивата на лихвите. В средносрочен хоризонт обаче тези очаквания леко се променят, защото лихвите на банките, работещи у нас, ще продължат да се приближават до тези в еврозоната.
„Прогнозираме лихвените проценти по новоотпуснати кредити за нефинансовите предприятия да продължат да се понижават до средата на 2026 г., след което да започнат плавно да се повишават в съответствие с пазарните очаквания за динамиката на краткосрочните лихвени проценти в еврозоната", предупреждават от БНБ.
В цифри прогнозата изглежда така - средната лихва по нови ипотечни кредити в еврозоната към края на 2025 г. е между 3,3% и 3,7%.
Въпреки че основният лихвен процент на ЕЦБ показва тенденция на спад, те са по-високи от тези у нас, които в момента са около 2,7%. Най-вероятно БНБ е готова за резки намеси в тези нива, защото, пак според прогнозата, очаква ръстът на кредитирането за тази година да спадне от 14,7% до 11,6%, а догодина - до 10%. Причината няма да е само приближаването до европейските лихви, а и забавеният растеж на частното потребление у нас и продължаващото поскъпване на имотите.
Управителят на БНБ Димитър Радев в свое скорошно интервю пред специализираното издание Econostream съобщи, че „за да бъдат повишени лихвените проценти на Европейската централна банка, ще са необходими по-ясни доказателства за устойчивост на инфлацията в групата на услугите и силен растеж на заплатите, както и сигнали, че вътрешният ценови натиск не отслабва според очакванията". Това обаче съвсем не отменя вероятността от такова повишаване. Всеки, който тегли заем за жилище, прави свои разчети за дълъг период от време. Самите финансови планове са доста трудни, защото се налага да се търси баланс между поне две величини - лихви и разходи по заема, от една страна, и движение на доходите на бъдещия собственик, от друга.
Само за ориентир, времевият период за това прогнозиране е между 24 и 26 години - толкова е бил средният срок за погасяване на нови ипотечни кредити през 2025 г. по данни на БНБ. И още един важен ориентир - повишаването на лихвения процент по кредит с 1 процентен пункт задължително оскъпява кредита и вкарва във формулата още фактори, които трябва да бъдат отчетени. Защото оскъпяването е различно в зависимост от размера на заема, оставащия срок и вида на лихвата. Например, при ипотечен заем от 100 хил. евро с 20-годишен срок всяко мръдване на лихвата с 1% вдига месечната вноска със 70 евро. Няколко са основните препоръки за всички дългосрочни сметки особено в трудни за прогнозиране периоди. Колкото е по-голям заемът, толкова по-голямо ще е оскъпяването. По-дългият срок за изплащане пък означава, че 1% увеличение ще се натрупва върху повече вноски, т.е. оскъпяването ще расте. Видът на лихвата също е от значение - ако е променлива, както е при повечето договори, тя е директно подложена на пазарни колебания и може да претърпи промени в различни посоки.
Имотният пазар също влияе върху заемите, макар и косвено. При активен пазар и с висок дял на ипотеките за покупка на по-големи жилища и къщи периодите на изплащане на заемите обикновено са по-дълги. Тази опция обаче винаги може да бъде променена, както се случи наскоро, когато БНБ сложи таван от 30 години за новите заеми.
Защо е важно да се следят прогнозите и решенията на ЕЦБ?
Лихвите по ипотеките зависят основно от решенията на Европейската централна банка, икономическия цикъл, инфлацията и нивата на ликвидност в банковата система. Решенията на ЕЦБ на свой ред показват най-силна зависимост от инфлацията, а засега няма промяна в целта тя да бъде поддържана на нива от 2% чрез широк набор от инструменти. Икономическият цикъл в момента е смутен от непрекъснатите военни конфликти и също създава несигурност във всяка прогноза. В противовес на тези два фактора стабилност на лихвите специално у нас създава високата ликвидност на българската банкова система.
Все повече икономисти предупреждават, че ръстът на кредитирането, който вече се движи в интервала между 1,5-2 млрд. евро нови заеми на месец, води до прегряване на икономиката. Икономистът Георги Ангелов обяснява тази зависимост така: „Над 1 млрд. евро ипотечни и потребителски кредити на месец, които икономиката не може да произведе, се наливат в потреблението. Това в крайна сметка само вдига цените. И рискува в един момент домакинствата да не могат да плащат, да нямат пари да харчат, защото те ще отиват за покриване на дългове".
И предупреждава, че такива високи темпове на кредитиране не сме имали от периода, преди да се спука предишният имотен балон преди десетилетие и половина.
Според управителя на БНБ Димитър Радев все още не е дошло време да се „дръпне ръчната спирачка" пред отпускането на заеми, както сподели той в интервю за „24 часа" преди три месеца. Засега централната банка използва два основни инструмента за охлаждане на кредитирането.
През май 2024 г. въведе критерии за отпускане на ипотечни заеми и следи за тяхното спазване.
Те са общо шест, като три от тях са количествени и повечето банки стриктно ги спазват. Първият е съотношението между размера на заема и стойността на обезпечението, който изисква поне 15% собствено финансиране, тъй като позволява обезпечението да покрива не повече от 85% от заема. Не повече от половината от месечния доход пък трябва да отива за погасяване на вноски по отпуснатия заем, гласи вторият критерий.
Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.
Вторият инструмент за ограничаване на кредитирането са изискванията към банките за т.нар. антицикличен буфер, който ще се увеличи за пореден път до 2,25% през второто тримесечие на 2027 г. Предназначението му е да охлажда кредитирането, като се отнася за т.нар. рискови експозиции. „Несигурността във външната среда остава фактор с усилващ ефект за проявлението на кредитния риск. Продължително задълбочаване на геополитическите рискове е с потенциал за влошаване на икономическите условия, което може да доведе до намаляване на способността на кредитополучателите да обслужват своите задължения", аргументират се от централната банка.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
