София трябва да се справи със стихийния растеж – инвестициите изпреварват инфраструктурата
Арх. Ангел Захариев основава архитектурното бюро „А и А архитекти" през 2005 г. заедно с Асен Милев. Той е ръководил проектирането на мащабни инвестиционни проекти като Бизнес парк, „Резиденшъл парк", детския музей „Музейко", Sofia Capital City, част от който е най-високата сграда у нас Sky Fort, NV Тауър и др. Той е един от основателите на неправителствената организация „Група град".
Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
- Арх. Захариев, как и накъде трябва да се развива София?
- София има нужда да се развива във всички посоки– навътре, навън, надземно и подземно. В момента София е доста хаотична, със сериозни дефицити в градската среда и инфраструктурата. В големи части от града липсва базова техническа инфраструктура: канализация, водопровод, стабилно електричество. По много улици няма трайна настилка, а тротоарите са в окаяно състояние. Ако погледнем в по-голям мащаб, столицата се нуждае от по-добра транспортна свързаност между отделните райони и към периферията: трябва да се завърши околовръстното и връзките към него, да се изградят ключови булеварди, да продължи разширението на метрото. Необходими са повече инвестиции в зелената система – изграждане на нови паркове и връзките между съществуващите, развитие на проектите за зелен ринг и зелените клинове. Има голям дефицит на пешеходни пространства и велоалеи. Имаме нужда от нови пешеходни улици, споделени такива, локални площади. Има нужда и от нов цялостен план за развитие на обществения транспорт, включващ по-добро обвързване на линиите на метрото с наземния градски транспорт, разширение и преосмисляне на трамвайните трасета. И не на последно място, в града се чувства осезаемо липсата на нови знакови обществени проекти – концертни и спортни зали, музеи, гари, стадиони. Имам предвид нови обществени проекти, които да имат потенциал да подобрят облика и имиджа на София.
- Това означава ли, че столицата се нуждае и от нов Общ устройствен план (ОУП)?
- Да, защото сегашният е остарял и сбъркан. Освен че е правен в друга политическа, икономическа и демографска ситуация, действащият план е генерично порочен заради начина, по който е направен. От една страна, той представлява спекулативна рамка, позволяваща т.нар. ефект на презастрояване, а от друга – по отношение на публичната инфраструктура е една нереалистична пожелателна картинка. Освен това към него няма инструменти за управление, няма механизми за адаптиране към обществените промени. Най-големият порок на сегашния ОУП са заложените високи параметри на застрояване спрямо необходимото за устойчивото развитие на София. За съжаление, вече сме закъснели много с изработката на нов ОУП и още десетилетия ще продължаваме да виждаме резултатите от грешките на сега действащия.
- Какво е решението на проблема с презастрояването?
- Този проблем може да бъде решен, но за да се постигне, ще е нужна политическа воля, безкористност и професионализъм. Една от мерките е именно създаването и одобряването на нов ОУП или изменение на съществуващия в посока намаляване на параметрите на застрояване. Друг възможен инструмент са специфичните правила и норми за конкретни градски територии, които да въведат допълнителни ограничения в параметрите на застрояване. Възможно е също да се създадат правила за гъвкави параметри на застрояване. Най-общо принципът може да е следният: строиш с намалени параметри, но ако инвестираш в публична градска среда и социална инфраструктура, може да получиш повече площ. В някои държави пък има квоти за строителство на дадена територия по отношение на функциите – жилищни, търговски, брой автомобили и др. При достигане на тези квоти не се позволява ново строителство, дори да има свободни терени. Данъчната политика също е важен инструмент при борбата с презастрояването. Повишаване на таксите за строеж, въвеждане на по-високи данъци за второ или трето жилище, данък празно жилище, данък спекула, въвеждане на специфични данъци за благоустройство в определени райони. Всичко това е изпробвано на различни места по света и ние можем да почерпим от световния опит, като за въвеждането на някои инструменти ще е нужна и промяна на нормативната база.
- Освен презастрояването кои са другите основни градоустройствени предизвикателства пред столицата?
- Предизвикателствата са много, ще изброя само някои. Едно от основните предизвикателства е справянето със стихийния растеж: инфраструктурата изостава, инвестициите в обществена градска среда изостават, няма зони за приоритетно развитие, няма лостове за контрол и насочване на частните инвестиции. Друго предизвикателство е разпокъсаността на града. Въпреки че изглежда компактен, структурата на София е фрагментирана, а стихийното развитие увеличава този проблем. Има нужда от по-добро интегриране на отделните квартали в обща градска тъкан – преодоляване на физически бариери, подобряване на транспортните връзки, улесняване на пешеходното и велосипедното движение. Друга важна тема, за която не се говори напоследък, е дългосрочното бъдеще на панелните комплекси. През последните години не се прави нищо по този въпрос. И не на последно място, искам да повдигна темата за изпразването на центъра от общоградски функции и ежедневно оживление, което в дългосрочен план води до упадък. В центъра са останали много малко на брой дейности и бизнеси в сравнение с преди 30 г. Туризмът се е увеличил значително през този период, но той използва активно само четвърт от територията на центъра. Трябва да се вземат мерки за обръщане на процеса на упадък и маргинализация, преди да е станало твърде късно.
- Вие стоите зад Sofia Capital City, част от който е най-високата сграда в столицата – Sky Fort. Трябва ли в София да има точно определени зони, на които да се строят високите сгради, или не?
- Трябва да има ограничения за високи сгради в определени зони на града като центъра, около летището, кварталите в непосредствена близост до Витоша. В останалата част на града е безсмислено да има ограничения за максимална височина на сградите. Има толкова други градоустройствени ограничения, които могат да предотвратят появата на висока сграда на неподходящо място. Пазарните условия най-вече ще предопределят дали има необходимите предпоставки да се строи на високо, съответно и по-скъпо. Но всичко това е валидно, при условие че се затворят някои вратички в законодателството, позволяващи неограничена интензивност на застрояването.
- А каква е вашата прогноза за далекоперспективните територии, след като отпадна ограничението за застрояването им?
- Не е необходимо да има ограничения за урбанизирането им. Ако урбанизацията става със създаване на планове, обхващащи по-големи територии и при ясни ангажименти за изграждане на техническа инфраструктура от страна на инвеститорите, не виждам проблем. Далекоперспективните зони трябва да се разглеждат като инструмент за градоустройствена политика. Например, за да се реши проблемът с частните терени в парковете, общината би могла да изкупи на ниска цена далекоперспективна неурбанизирана територия, след това да я урбанизира и да замени проблемните терени.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
