Кои са десетте най-бързо развиващи се района в Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора
Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
В пет от големите градове на България с население над 100 хиляди души има общо към 10 жилищни района, в които имотният пазар се развива динамично – строи се много и цените, очаквано, растат. Това са най-перспективните райони за застрояване и много имотни експерти дори смятат, че извън тях и столицата на практика не може да се говори за истински пазар.
„Ако добавим към големите градове Несебър, Разлог и Банско, ще видим, че средните цени на жилищата в тези населени места отстъпват на тези в столицата точно с толкова, с колкото са по-ниски заплатите там, сравнени със софийските. Има основателна причина за това – жилищният пазар в тези големи градове се дължи на обстоятелството, че те имат много силен механичен прираст на населението. Не толкова силен, колкото е в столицата, но все пак има достатъчно новодошли граждани, които движат търсенето", казва Добромир Ганев, председател на Националното сдружение „Недвижими имоти" в периода 2021–2023 г. и основател на агенция във Варна.
Един от най-активните сред тези райони е пловдивският „Кючук Париж" или както е официалното му название – район „Южен". Това е мястото южно от пловдивската централна жп гара, което за разлика от всички останали пловдивски жилищни райони не е притиснато от очертани граници и има излаз в посока Родопите. Населяването му е започнало навремето след Илинденско-Преображенското въстание, когато е бил наричан Кирпич махала заради къщурките от кал на хилядите бежанци. Истински тласък новото жилищно строителство тук получи след 2010–2015 г., когато всяка година се завършваха по няколкостотин жилища в до известна степен хаотично издигнати кооперации. В тях апартаментите се изкупуват като топъл хляб предимно от нови пловдивчани – бивши жители на Смолянска, Пазарджишка, Хасковска и Кърджалийска област. Но заради многото свободни терени това продължава и до днес и към моментарайон „Южен" се оказва най-големият по население в Пловдив – по постоянен адрес са регистрирани над 85 хиляди души, а действителните със сигурност надминават 100 хиляди.
Средната цена на апартаментите тук в началото на 2026 г.
е между 1200 и 1400 евро на квадратен метър, но тези граници са условни и често на пазара се появяват и жилища под или над тази стойност. Причината е, че с изчерпване на терените новото строителство прелива към съседните квартали „Беломорски" и „Остромила", които са естествено продължение на „Кючук Париж". Но там освен жилищни блокове се строят и баровски къщи, чиито цени са доста по-високи.
Квартал „Христо Смирненски" е другият бързо развиващ се район в Пловдив. Той е разположен в западната част на града и в него има комбинация от стари малки кооперации и ново строителство, които са заобиколени от много зелени площи. „Христо Смирненски" всъщност се намира в близост до Гребната база, където е и едно от най-големите зелени пространства в града. Като се добавят и сравнително голямата близост и лесен достъп до центъра, наличието на няколко висши учебни заведения и предварително очертаните булеварди и улици, които не позволяват хаотично застрояване, инвестиционният интерес в „Христо Смирненски" е предимно от предприемачи, които заложиха на модерна, съвременна архитектура. Естествено, тук цените на жилищата, особено на новите, са малко по-високи. Средно са от порядъка на 1400 до 1650 евро на квадратен метър и тъй като предлагането е доста по-ограничено, отколкото в „Кючук Париж", често са по-скоро към горната граница. Създаден изцяло по времето на социализма, жк „Тракия" в Пловдив все пак продължава да се развива и да се застроява. Причината за това отчасти е, че този комплекс навремето е бил замислен да се изгради върху огромна площ и бяха направени извънредно широки спрямо стандартните у нас булеварди, а между блоковете бяха оставени огромни празни пространства. Те в момента се застрояват усилено с по-скоро средни по размер жилищни кооперации със съвременна архитектура. Въпреки това районът не е пренаселен, а и вече има развита инфраструктура от градски транспорт, училища, детски градини, магазини, което държи висок интереса към купуване на апартаменти. Цените им тръгват от 1300 евро на квадратен метър, като горната граница е към 1500 евро.
На варненския имотен пазар съществува един хит от близо 10–15 години и това е район „Бриз". Така се нарича една част от район „Приморски", разположен по ската над Морската градина и очертан от булевардите „Васил Левски" и „Княз Борис I". Теренът позволява изграждането и на жилищни кооперации, които имат прекрасна панорамна гледка към морето. Разбира се, далеч не от всички нови жилищни сгради там се вижда морето и това предопределя доста голямата разлика в цените. Но и най-евтините не са под 1800 евро за квадратен метър, а има множество бутикови сгради, в които апартаментите на горните етажи се продават по над 2300 и дори 2500 евро за квадратен метър.
В района продължава да се строи изключително интензивно. Там се намират студиото на националната телевизия в града, големи търговски центрове и елитни училища. И тъй като „Бриз" е разположен по протежението на пътя, който води към Евксиноград и курорта Св. Константин и Елена, това предопределя добрата му транспортна свързаност. За съжаление, свободните терени за строителство не са особено много. Квартал „Аспарухово" също успешно се трансформира в атрактивно място благодарение на инвестиции в парка и плажната ивица. Цените на жилищата там са малко по-ниски – между 1100 и 1400 евро за квадратен метър, но пък потенциалът за растеж е доста голям.
Почти същите са средните цени на жилищата във „Виница", чиято популярност винаги е била много голяма. Това е зона извън градския шум с превес на ниското застрояване. Но покрай съществуващите къщи напоследък никнат и малки кооперации. Особеност на имотния пазар във Варна и донякъде в Бургас е това, че той се движи и от интереса към ваканционните имоти.
„Голяма част от покупките там се правят от хора, които искат да инвестират парите си. Засега липсата на магистрала между двата големи морски града пречи този интерес да е още по-голям, но това може би е и за добро, защото пък препятства презастрояването", смята Добромир Ганев. И изтъква още една причина жилищният пазар в големите градове извън столицата да е по-слабо развит от този в София: столицата все пак е разположена на място, където се пресичат три европейски транспортни коридора. Докато Варна и Бургас са точки от само един транспортен коридор. Все пак и в Бургас има немалък имотен пазар. Най-динамично развиващият се район там е „Сарафово".
Разработването му се дължи донякъде и на големия интерес от страна на IT специалисти и на други високоплатени млади кадри, които търсят нещо като крайградски дом. Добрата урбанистична уредба на Бургас по принцип не позволи многото свободни терени да се застроят хаотично и в района освен кооперации има и затворени комплекси с добре вписваща се в околната среда архитектура. Естествено, и цените на жилищата там са малко по-високи от средните за Бургас – квадратният метър върви между 1350 и 1600 евро. Горе-долу от този порядък са и цените на новопостроените домове в районите „Изгрев" и „Славейков". Но все пак част от тях са бивши индустриални терени, а тяхното превръщане в модерни и озеленени жилищни зони върви малко по-бавно. Освен това има и известен брой стари панелни блокове, което прави поне средната цена на жилищата там малко по-ниска.
Добромир Ганев акцентира и на още едно обстоятелство – когато се говори за жилищен пазар в Бургас, обикновено към него се причисляват и данните за покупко-продажбите в Несебър и района около него чак до Свети Влас на север. В Несебър Агенцията по вписванията има своя служба и през последното десетилетие тя често отбелязва поредния рекорд по най-много вписани сделки в цялата страна. И още по-често се оказва, че в Несебър и района имотните сделки са всъщност много повече, отколкото в самия Бургас.
Извън тези градове сравнително динамичен имотен пазар има и в старозагорския квартал „Железник", който се намира в западната част на града. Там от миналото са наследени панелни блокове, но добрата достъпност до центъра на града и сравнително многото обширни свободни терени доведоха до висок инвеститорски интерес. Цените в новопостроените блокове в „Железник" се движат между 1000 и 2000 евро на квадратен метър. От шестте български града с над 100 хиляди души население Русе е с най-слабо развит пазар на жилища. Напоследък НСИ често го поставя на първо място в България по ръст на цените, но това се дължи просто на твърде ниската база, в сравнение с която ръстът само изглежда голям. В действителност дори в широкия център на Русе и в район „Възраждане" средната цена в момента е между 950 и 1150 евро на квадратен метър. Районът е привлекателен най-вече с последните инвестиции в благоустрояването му и с факта, че тук в близост са редица университети и бизнес центрове.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
