Войната в Близкия изток разклаща трудно пазар след пандемията
Статията е част от луксозното премиум издание BUILD TREND, което събира на едно място прогнозите на инвеститори, предприемачи , собственици на агенции за недвижими имоти, икономисти, архитекти и дизайнери, които познават сектора задълбочено и отвътре. Списанието е ориентир. За хората, които инвестират. За компаниите, които строят. За семействата, които избират жилище. За бизнеса, който търси следващата си локация. И за всички,които разбират, че средата, в която живеем и работим, вече не е само фон, а важна част от качеството на живота.
Намирането на място за живеене, което да е достъпно и сигурно, става все по-трудно в цяла Европа. За много хора наемите се покачват по-бързо от заплатите, а купуването на дом се превръща в непостижимо предизвикателство.
Според европейската статистическа служба разходите за жилища в ЕС вече надхвърлят 40% от разполагаемия доход за почти всяко десето домакинство в градовете и за над 6 процента от живеещите в селата. Това основно се дължи на непрекъснатото поскъпване на имотите през последните години и на недостиг на такива, които да са по джоба на хората. Анализ на Европейската инвестиционна банка показва, че Евросъюзът се нуждае от 2,25 милиона допълнителни жилища, което е с 50% повече от броя на реално строящите се.
През последното десетилетие цените на имотите в съюза са се повишили средно с 53 процента, като най-голямо е увеличението в Унгария – 209 на сто, Литва – 135%, Португалия – 124%, и България – 117%. Цените на наемите също са се увеличили с около 28 на сто. Очакванията са тази тенденция да се запази, особено в големите градове, тъй като те продължават да привличат хора за работа и обучение, докато селата обезлюдяват. А и световната финансова криза от 2008 г. доведе до сериозен спад в инвестициите в нови домове. Последвалите пандемия и война в Украйна още повече забавиха жилищното строителство. Едва в края на миналата година започна да се забелязва някакъв оптимизъм, но сега нещата изглеждат отново несигурни.
Според британския кралски институт по сертифициране пазарът на имоти се бори да набере инерция, но се наблюдава ново разклащане заради събитията в Близкия изток. Причината е, че много от големите играчи в този сектор бяха привлечени през последните години от добри възможности за бизнес в Обединените арабски емирства, особено в Дубай, където чуждите инвеститори вече представляват една четвърт от сектора. Сега част от тях се опасяват, че трудно ще продадат луксозните имоти, които строят, тъй като интересът от богати клиенти за живот в региона ще намалее. А това означава блокиран капитал за дълго време. От друга страна, проблемите с енергийните доставки от Персийския залив помпат инфлацията, коетоасветкавично се отразява и на лихвите по кредитите. Във Великобритания например за 48 часа бяха изтеглени близо 500 ипотечни жилищни продукта, тъй като предлагащите ги финансови институции прецениха, че лихвите по тях трябва да се увеличат заради по-високия риск. В резултат семействата на Острова, теглещи в момента заем за около 250 000 паунда, ще трябва да плащат с 900 паунда повече годишно. Английски медии нарекоха това оскъпяване „Тръмпфлация" заради непредвидимото поведение на американския президент Доналд Тръмп във войната в Иран.
„Шоковете, причинени от вълненията в Близкия изток, имат катастрофално въздействие върху ипотечния пазар в Обединеното кралство", коментира Рейчъл Спрингъл, финансов експерт в компанията за данни Moneyfacts. А това не е никак добре, тъй като ръстът на цените на жилищата в Обединеното кралство е почти спрял. През последното десетилетие те са поскъпнали средно с 44%, а в Лондон само с 16 на сто. Което е изненадващо, тъй като британската столица традиционно оглавява класациите за най-атрактивни места за инвестиране в имоти. Проучване е показало, че през миналата година 15% от лондончани са продали жилище за по-малко, отколкото са го купили.
Цените в британската столица вече не са еднопосочен залог, както изглеждаше някога, казва Анейша Бевъридж от агенцията за недвижими имоти Hamptons. В момента средната цена на жилище в Лондон е 553 258 паунда (639 640 евро), или двойно повече от тази за останалата част на Великобритания. Въпреки това да инвестираш там, е рисковано, тъй като през последната година имотите в британската столица даже са поевтинели с 2%. Брокери обаче прогнозират, че спадът няма да продължи дълго и отново ще има поскъпване, както се случва и в други милионни градове с недостатъчен жилищен фонд. Очакванията са за 13-процентов ръст в цените до 2030 г.
С два процента повече се смята, че ще поскъпнат имотите в Мадрид
Макар испанската столица да изпитва хроничен недостиг на жилища, тя също продължава да намира челно място в класациите за привлекателност за инвестиране. Средната цена на дом там е 480 000 евро, което е твърде високо за нивото на доходи. Квадратен метър от апартамент излиза около 5878 евро, или почти две средни работни заплати. Затова и конкуренцията при наемането е голяма. Около 50 души се състезават за всеки имот. Те участват в нещо като кастинг всеки път, когато се опитват да си осигурят жилище, като най-трудно биват избирани семейства с деца, пенсионери над 65 г. и домакинства с един работещ, което систематично ги поставя в неравностойно положение. И всякакви предприемани от властите мерки за защита на наемателите не дават резултат. По-скоро карат наемодателите да продават собствеността си. Така в много райони на Мадрид е станало практически невъзможно да се наеме жилище, дори да можеш да си го позволиш финансово. Свиване в предлагането на домове под наем има и в Париж. То се дължи на въведено миналата година изискване имотите да притежават поне рейтинг G за енергийна ефективност. От него са засегнати не само по-старите жилища във френската столица, но и хиляди в големи градове като Лион, Бордо и Тулуза. Местните власти се опитват да компенсират с издаването на повече разрешителни за ново, енергийно ефективно строителство, но засега това не може да реши проблема с ограниченото предлагане и силното търсене.
Цените в Париж са се увеличили с близо 3% през последната година и квадратен метър жилищна площ в града на любовта излиза 9600 евро. Покупката на апартамент струва между 270 000 и 700 000 евро, като след период на застой отново се наблюдава съживяване на имотния пазар, и то не само благодарение на местни купувачи. През последната година запитванията от американци са се увеличили с 30%, което не е изненадващо, тъй като френската столица е на трето място по атрактивност за инвестиране в имоти в тазгодишната класация. Веднага след нея се нарежда Берлин. В момента апартамент от 100 квадратни метра в германската столица струва средно 577 100 евро, докато къща със същия размер – около 639 500 евро. В Берлин също има недостиг на жилища, като се очаква дефицитът да достигне до 100 000 имоти през следващите 4 години заради увеличаващото се население и все още слаби темпове на строителство. Това логично води до поскъпване. При продажбите то е с 2%, докато при наемите е десет пъти повече.
„По-малко домакинства могат да си позволят да купуват имоти, отколкото преди 10 години. Цените ще продължат леко да се покачват, но не очакваме нов бум", каза икономическият анализатор Мартин Гют пред Ройтерс. Въпреки това още три германски града намират място в челната десетка на привлекателните за имотни инвестиции места. Това са Мюнхен, Франкфурт и Хамбург. Причината е, че при създаването на подобни класации не се гледат само растящите цени на собствеността, а и различни други фактори като възможности за работа и обучение, сигурност, добър обществен транспорт и места за развлечения.
София например е чак на 32-ро място, непосредствено след Букурещ и Истанбул макар само през миналата година жилищата в нея да са поскъпнали със 17 процента.
Може би един от най-интересните градове за инвестиране в Европа е Лисабон. Столицата на Португалия буквално се е превърнала в магнит за хора от цял свят, търсещи първокласни имоти. Според анализатори това се дължи на факта, че тя предлага конкурентни цени в сравнение с пазари като Лондон и Париж, като същевременно поддържа висок стандарт на живот и правна сигурност. Освен това градът участва активно в европейски инициативи за енергиен преход, цифровизация и инфраструктура, създавайки възможности за инвеститори, които искат да съчетаят рентабилност със социално въздействие и екологична устойчивост. И макар имотите да са поскъпнали с внушителните 176% през последното десетилетие, не се наблюдава спад в продажбите. Лошото е само, че подобно и на други горещи точки в Лисабон също започва да се забелязва недостиг на достъпни жилища за местното население. В момента квадрат жилищна площ струва близо 6000 евро, но за първокласни имоти надхвърля 8000 евро, което се равнява на четири средни месечни заплати в португалската столица. Освен това очакванията са, че имотите в нея ще поскъпнат с още 15% през тази година.
Лисабон изпреварва градове като Рим и Виена по привлекателност за инвестиране. Австрийската столица е с шест позиции след португалската в класациите, а италианската – с пет. Във Виена средната цена на апартамент вече гони половин милион евро, като също се наблюдава високо търсене срещу недостатъчно предлагане, тласкащо цените нагоре. Завършените нови апартаменти са паднали под 10 хил. през миналата година, което не се е случвало от десетилетие, като прогнозите са, че тенденцията на спад ще се запази заради високите разходи за строителство. Иначе населението на Виена продължава да се увеличава, както и на повечето големи градове в западната част на Европа – нещо, което обаче не може да се каже за Америка. Там някои мегаполиси се сблъскват със сериозен отлив на жители, което се отразява и върху имотния пазар. В Ню Йорк това сякаш най-отчетливо се вижда. От „Голямата ябълка" са си тръгнали около половин милион души през последните пет години заради високите разходи на живот и недостига на достъпни жилища.
Пандемията и растящите възможности за дистанционна работа са подействали като спусък това да се случи за толкова кратко време. Сред напусналите Ню Йорк сa обещаващи млади специалисти от различни сфери, които са разочаровани от прекалено скъпите имоти и непосилни условия за ипотечни кредити. В момента средната продажна цена на жилище в града е 875 000 долара, като се е увеличила с 2,6% през последната година. Във Флорида, към която най-често бягат нюйоркчани, тя е наполовина, а в Тексас – 320 000 долара. Опитът на Америка показва, че имотният пазар трудно се саморегулира. Затова Европа се опитва да не повтаря нейните грешки. Въвеждат се регулации за защита на наемателите и се търсят начини за строителство на достъпни жилища. Европейската комисия и Европейската инвестиционна банка обявиха план за инвестиране на около 10 милиарда евро през следващите две години. Целта е да се финансират проекти за нови жилища и да се обновят съществуващи, така че да отговарят на съвременните изисквания за живот. Идеята e да има по-голямо предлагане на достъпни имоти и по този начин да се стопира непрекъснатото поскъпване. Реализирането й обаче ще отнеме време, особено ако конфликтът в Близкия изток предизвика висока инфлация и нова бежанска вълна в Европа.
Може да намерите „BUILD TREND" на местата за продажба на списания в цялата страна или да поръчате на тел. 02/942 2088
