Балон или трамплин - нагласите за бърза печалба крият рискове за инвеститори без опит
Едва ли има нужда от дълго представяне на пазара на недвижими имоти в София и по-големите градове в този момент. Много динамичен, с рекорден брой сделки, ежеседмично растящи цени, хиляди жилища в започнало строителство и значителен брой издадени разрешителни за строеж. На фона на повишаваща се инфлация, растящи цени на строителни материали и суровини, нулеви или отрицателни лихви по влоговете, ниски лихви по ипотечните заеми, достъпно кредитиране, голям дял на стария сграден фонд, съпътстван с желанието у хората за ново и по-голямо жилище. Изброяването може да продължи.
В началото на пандемията през 2020 г. част от анализаторите на сектора предричаха свиване на търсенето и много скорошен срив на пазара на недвижими имоти. Година и половина по-късно наблюдаваме тъкмо обратното. Според данните, обявени от Националния статистически институт, през първата половина на 2021 г. в София е започнало строителство на 402 нови сгради, или 4795 нови жилища, с общо РЗП от над 550 хил. кв. м. Към тях трябва да прибавим и издадените за същия период за столицата разрешителни за строеж на още 498 нови сгради, или 8287 нови жилища, с общо РЗП от 942 000 кв. м.
Става ли пренаселено
сред инвеститорите?
Голямото търсене и растящите цени на жилищни имоти в София провокират интерес към строителството като инвестиционна възможност за бърза и голяма печалба. Все по-често като адвокати консултираме бъдещи инвеститори, решили да започнат да строят, дори и без да имат опит в тази област. Сметката е приблизително следната: реализираме обект с РЗП 4000 кв. м при себестойност от 800 евро/кв. м без ДДС, продаваме на 1200 евро/кв. м без ДДС и печелим 1 600 000 евро. Банката ще финансира проекта, а сега имотите се продават като топъл хляб.
Голямото търсене и растящите цени на жилищни имоти в София провокират интерес към строителството като инвестиционна възможност
Звучи като лесна и сигурна печалба. Ако обаче инвеститорите не искат да повторят ситуацията от 2008 г. с фалити и незавършени проекти, трябва да включат в изчисленията някои важни допълнителни фактори.
Какво пропускат в
уравнението някои от
инвеститорите без опит?
Инвеститорите, които ще разчитат на кредитиране, за да финансират проектите си, трябва добре да разчетат сигналите, които БНБ даде наскоро във връзка с ипотечното кредитиране. Планираното от 1 януари 2022 г. увеличаване на капиталовия буфер по тези кредити задължава търговските банки да заделят повече резерви.
Целта е да могат да покрият загубите, в случай че кредитополучателят не може да обслужва предоставения заем. Очакванията са мярката да ограничи в известна степен кредитирането, като за инвеститорите това би означавало, че техните потенциални купувачи ще имат по-труден достъп до заемно финансиране.
Това има отношение към определени клаузи по инвестиционните кредити между банката и инвеститора строител. В тях се съдържат условия, съгласно които, за да бъде финансиран следващ етап от строителния процес, банката изисква определен брой сключени предварителни договори. В случай че настъпи свиване в ипотечното кредитиране, инвеститорите може да са поставени под напрежение да достигнат договорените продажби за всеки етап под риска банката да откаже последващо финансиране на проекта. Намаляването на цената, за да се стимулират повече и по-бързи продажби, би могло да промени предвидения финансов модел на инвеститора и да го принуди да търси допълнително финансиране, за да завърши обекта.
Инвеститорът трябва правилно да калкулира тези особености в началото на проекта, още повече защото обикновено в инвестиционните договори с банките се договарят клаузи за минимална продажна цена на кв. м, заради които тя не може да бъде редуцирана произволно.
Друго, което неопитните инвеститори подценяват, е самоучастието. Стандартно банката ще изиска от инвеститора 30% самоучастие, като при някои кредитиращи институции този процент е и по-висок. Към тази сума следва да се добавят таксите и лихвите по кредита, разноските за проучване на имота, проектирането, таксите и разноските при учредяване на право на строеж, оперативните разходи, маркетинг бюджета, брокерските хонорари и други т.нар. soft costs.
Инвеститорът носи и риска от непрекъснато поскъпващите напоследък суровини и материали, необходими в строителството. Планирането на разходите става несигурно, а наетите строителни компании все по-често изискват възможност за корекции в договорите за строителство поради обстоятелството, че стойността на материалите може значително да поскъпне в хода на изпълнение на обекта.
На радара на инвеститорите трябва да стои и още една тема, която все повече се изостря в световен план. Индикациите за
енергиен недостиг в
големи икономики
износители като Китай
могат да се развият в забавяне на производството и доставката на някои ключови и за строителството суровини и материали.
Не бива да се пропуска, че банката ще изиска всички вноски от продажби към крайни клиенти да постъпват по сметка на инвеститора в същата банка. В началото те няма да са му на разположение, тъй като ще послужат за погасяване на кредита. Принципът е, че банката ще иска да се удовлетвори първа. Много е вероятно, ако инвеститорът не е сред големите утвърдени имена, кредитиращата крайния купувач банка да плати при завършена сграда с издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация. Ето защо е важно инвеститорът да разполага със сумата за самоучастие, защото тя ще му трябва в хода на реализация строежа.
Правилната предварителна калкулация на описаните разходи и рискове и осигуряването на финансиране за тях извън банковия заем би гарантирало успешния завършек на проекта.
Какви са рисковете
за купувачите?
Характерно за такъв динамичен пазар като този на недвижимите имоти в София и по-големите градове е, че растящите цени стимулират купувачите да поемат по-големи рискове. В желанието си да не бъдат изпреварени от друг за даден имот, те не извършват необходимите проучвания - има ли инвеститорът други завършени обекти до момента, как се финансира проектът, има ли учредени ипотеки. Купувачите обикновено приемат утвърдения от инвеститора договор, без да помислят за договаряне на схеми на плащане с основна тежест при завършване на обекта.
Доверявайки се на инвеститор без опит, купувачите споделят с него риска от неправилно разчетения инвестиционен проект, който може да доведе до невъзможност да се завърши сградата. Купувачите не бива да забравят, че банката винаги ще е защитила интереса си и при невъзможност на инвеститора да погасява вноските си по кредита, тя ще бъде в привилегирована позиция спрямо тях.
В заключение - пазарът на имоти в момента е силно динамичен. Икономическите процеси в световен план, които влияят върху сектора, също. В такава среда за инвеститорите е изключително важно добре да планират и обезпечат всяка стъпка от успешната реализация на своите проекти. Това означава заделяне на допълнителни резерви и договаряне на благоприятни условия, покриващи рисковете, за които има индикации в настоящия момент. Инвеститорът трябва добре да защити своя интерес както в договорите по инвестиционните кредити с банките, така и в клаузите със строителните компании и доставчици, които ще изпълнят проекта.
