- Историята на един законен потоп
- Половината общини по българското Черноморие продължават да строят без общ устройствен план
- Защо тази история ще се повтаря
Това разследване на „24 часа", проведено през последните 9 месеца, разкрива системното институционално бездействие и документалното заличаване на река в курорта „Елените", което в крайна сметка води до фаталното наводнение през октомври 2025 г. и четири човешки жертви.
Чрез анализ на официални документи, изискани по ЗДОИ, установихме, че още от 1980 г. речното корито на „Елените" не е отразено като самостоятелен имот, което позволява в последствие законното издаване на разрешения за строеж върху него. Различни държавни органи предоставиха на „24 часа" противоречива информация за собствеността в терена, определяйки го едновременно като частна, публична и изключителна държавна собственост.
През 2009 г. въпреки сигнала от МОСВ за изливане на бетон в коритото на реката на „Елените", прокуратурата прекратява проверките и строежът продължава, позовавайки се на редовни общински строителни книжа.
Разследването разкрива порочен механизъм на надцакване и прехвърляне на отговорност между институциите. Дори след като районът е официално обявен от МОСВ за рисков за наводнения през 2023 г., не спира масивното му застрояване, превърнало естественото разливище в гибелна зона.
Изводът е, че трагедията на Елените от 3 октомври 2025 г. не е обикновено природно бедствие, а резултат от десетилетия административни манипулации и липса на реална държавна воля за контрол - още от времето на соца. И макар бедствието там да е най-драстично, подобни разливища цъкат като бомби със закъснител в цялата страна – и чакат своя порой.
В архива на Горско стопанство — Несебър има документ от 1974 г. със скучното име „Списък на горските площи при Горско стопанство — Несебър за ваканционно селище в местността Козлука". В него, преди повече от половин век, са описани два подотдела — 424-9 и 460-2. Срещу тях стои една дума: „разливище".
Разливище е мястото, където реката излиза от коритото си, когато дойде голяма вода. Не е поетичен термин и не е метафора. Това е техническо описание на терен, направено от хора, които са го обхождали пеша.
Днес на това място е курортният комплекс Елените. В нощта срещу 3 октомври 2025 г. огромно количество вода мина оттам и уби четирима души, разрушавайки инфраструктурата.
Научихме за този горски списък от отговор по ЗДОИ на Община Несебър, където се изброява документ след документ всичко, което общината има за терена на „Елените". Така стигнахме до изречението: „В изброените дотук документи и процедури никъде не се открива термина „речно корито"... Единствено в „Списък на горските площи..." фигурират два подотдела (424-9 и 460-2), описани като „разливище".
Виж тук Позицията на Община Несебър
1974 и 1980 г.: как реката остана без имот
31 август 1974 г.: Министерският съвет приема Решение № 316, с което отрежда терени „за строеж на почивен комплекс за нуждите на Държавен съвет и на Министерски съвет". 780 декара земя от Държавния горски фонд, 210 декара слабопродуктивни изоставени ниви от четвърта категория и 160 декара необработваема земя, пасище от пета категория на ТКЗС — Несебър, в землището на село Влас.
Общо хиляда сто и петдесет декара. За партийна почивна база.
Шест години по-късно, през 1980 г., КИПП „Геопланпроект" — клон Стара Загора, изработва кадастрален план на местност „Козлука", върху който е отразен одобреният застроително-регулационен план на ваканционното селище.
И тук идва изречението, което определя следващите четири десетилетия на комплекса. Община Несебър го формулира в отговора си по ЗДОИ така: „...тогава са били образувани парцели със съответното отреждане, без да е налице отделяне на същите от „речно корито"".
Тоест още когато държавата чертае първия си подробен план на този терен, тя очертава парцели за строеж — и не изважда от тях коритото на реката. Не му определя граница, номер и отделен живот в регистъра.
От този момент нататък реката съществува физически, но юридически я няма като имот. Което предопределя съдбата й.
Актът с три лица
На 23 септември 1996 г. областният управител на област Бургас съставя Акт № 257 за държавна собственост върху ваканционно селище „Елените" — терен от 260 декара и сградите по приложен опис.
През 2026 г. три институции, на базата на същия Акт № 257, пишат за собствеността на комплекса три различни неща.
Община Несебър пише, че актът е за частна държавна собственост. Тя може да се продава, апортира, приватизира.
Агенцията по геодезия, картография и кадастър описва земите, заети от реката, като „обекти на публична собственост на държавата" - за девет конкретни имота като собственик е записано екоминистерството - отново на територията на "Елените". Публичната държавна собственост по закон не подлежи на приватизация.
Дирекцията за национален строителен контрол пише в отговора си по ЗДОИ от 12 май 2026 г., че имотите, през които минава трасето на реката, „представляват изключителна държавна собственост" — която Конституцията изважда изцяло от гражданския оборот.
Виж тук отговора на ДНСК от 12 май 2026 г.
Няма как един и същи акт да определя три вида собствености върху един и същи терен. Или теренът е бил частна държавна собственост — и тогава записът в кадастъра е неверен от четвърт век. Или кадастърът е прав — и тогава част от приватизираното е било терен, който по закон никога не е могъл да бъде предмет на сделка.
Въпреки това целият комплекс „Елените" е приватизиран. В одобрения през 2002 г. кадастрален план от новото частно дружество фигурират четири имота: държавен морски плаж и три вида частни туристически бази.
Това е целият комплекс — 262 485,55 кв. м, разделени на четири парцела – един държавен и три частни. Реката, която тече през тях, няма номер. Няма площ. Няма собственик. В официалния кадастрален план на „Елените" от юни 2002 г. река и разливище не съществуват.
Тук се затваря кръгът, започнал през 1980 г. - той възпроизвежда същата логика, вече с частни собственици. И върху този документ ще стъпи всичко последващо.
Кадастралната карта и регистри на землището на с. Емона са одобрени със заповед № РД-18-47, а тези на землището на гр. Свети Влас — със заповед № РД-18-48 на изпълнителния директор на АГКК. И двете казват едно: на тези терени няма река, няма разливище.
И двете заповеди носят една и съща дата: 3 октомври 2005 г. Точно двайсет години по-късно водата, която уж не съществува, залива „Елените".
През същата 2005 г. се случва и нещо, което ще се окаже решаващо, макар да няма общо с реката.
С Решение № 4269 от 11 май 2005 г. на Върховния административен съд, потвърдено през ноември 2005 г., е отменено решението на Министерския съвет от 25 януари 2005 г., с което ваканционно селище „Елените" е обявено за селищно образувание с национално значение.
Статутът е даден през януари и на практика не се задържа и за година. Ето защо: Устройствените планове на селищните образувания с национално значение се одобряват от министър. Останалите — от общината. Така, след ноември 2005 г. „Елените" преминава изцяло в ръцете на Община Несебър.
Виж тук отговора по ЗДОИ от МРРБ
Как се преначертава река
Седем месеца след като националният статут отпада окончателно, на 12 юни 2006 г., Общински съвет — Несебър приема Решение № 610 — подробен устройствен план за регулация на в. с. „Елените.
Какво прави това решение с реката, е описано с техническа прецизност от самия кадастър в отговора по ЗДОИ: „Промяна на границите на коритото на река/дере/Дращела/Козлука при в.с. „Елените", община Несебър е извършена със служебно отразяване на подробен устройствен план... одобрен от Общински съвет — гр. Несебър с Решение № 610 от 12.06.2006 г... Границите на поземлените имоти, представляващи коритото на река/дере/Дращела/Козлука са променени в съответствие с границите на парцелите, отредени „за водна площ" в одобрения... подробен устройствен план."
Тоест общината е решила колко широка да бъде реката, като отрежда парцели „за водна площ". Кадастърът служебно свива границите на коритото, за да съвпаднат с общинското решение. Всичко извън свитата водна площ по документи вече не е река, нито разливище. Става терен, върху който може да се строи.
„В съответствие с одобрения от Общински съвет — Несебър ПУП, от фирма „Геомера М+Р" е изготвено изменение на кадастралната карта, ведно с кадастрални регистри към него, като границите на УПИ са отразени като граници на имоти. В изменението се дефинират имоти с начин на трайно предназначение „урбанизирана територия" и начин на трайно ползване „водно течение, река", за които като собственик е вписана Република България — МОСВ", уточняват от общината.
Така за първи път на територията на "Елените" се появяват девет имота, за които кадастърът отразява, че са публична държавна собственост на екоминистерството. Те не са наследени от акта от 1996 г.. Те са създадени — при това изменение, от частната фирма, по граници, определени от общинския съвет.
Така държавата получава на хартия река, чиито размери са определени от плана, който позволява да се строи върху останалото.
Виж тук отговора на Агенцията по кадастър
Разрешение за строеж № 3
На 16 октомври 2007 г. главният архитект на Община Несебър издава Разрешение за строеж № 3 в полза на дружеството „Сънрайз" АД, представлявано от изпълнителния директор Николинка Илиева Бойкова от Пловдив. Предмет: етапно изграждане на ваканционна жилищна сграда с ресторант, СПА център и фитнес — тяло „АВ" (първи етап) и тяло „С" (втори етап).
Научаваме това не от общината. Знаем го от прокурорската резолюция, която получихме от Бургас.
На 4 ноември 2009 г. Басейнова дирекция „Черноморски район" изпраща до Районна прокуратура — Несебър писмо с изх. № 24-00-747. Инспекторите съобщават, че на дере „Козлука" при в.с. „Елените" се извършва застрояване — „чрез заливане на основи на бъдещ хотел върху бетонирано корито, покрито с бетонна плоча". Уведомени са и РДНСК — Бургас и Община Несебър.
Виж тук писмото на Басейнова дирекция „Черноморски район"
Прокуратурата препраща сигнала на Община Несебър за незабавна проверка. Общината проверява сама себе си чрез отдел „Контрол по строителството" и отговаря: строежът се изпълнява съгласно одобрени проекти и Разрешение за строеж № 3/16.10.2007 г., издадено от главния архитект на Община Несебър.
На 18 декември 2009 г. — четиридесет и четири дни след сигнала — прокурор Мариян Чернаев при Районна прокуратура — Несебър съставя резолюция по преписка вх. № 3056/2009 г.:
„Имайки предвид гореизложеното, считам че по преписката липсват данни за извършено престъпление от общ характер във връзка с извършващото се на посоченото място строителство, което се изпълнява съгласно одобрени проекти и Разрешение за строеж № 3/16.10.07 год., издадено от гл. архитект на Община — Несебър в полза на „Сънрайз" АД..."
Виж тук резолюцията на прокурор Чернаев
Прокурор Чернаев прекратява преписката на основание чл. 145, ал. 1, т. 6 от Закона за съдебната власт.
Реките са изключителна държавна собственост по силата на Конституцията. Разрешението за строеж е акт на общинска администрация. В сблъсъка между двете общинският печат очевидно надделява при решението на прокурора.
Всяка отделна стъпка изглежда законна. Резултатът е дере, залято от бетон. Разливище, което от 150 метра широчина е „натъпкано" в бетонна тръба с диаметър 9 метра.
В писмо до „24 часа" говорителят на Окръжна прокуратура — Бургас съобщава: „Прокурорът, прекратил преписката от 2009 година, е починал."
Виж тук отговора на Окръжна прокуратура в Бургас
Държавата е знаела, но не е предотвратила бедствието
Очевидно собствениците на „Елените" (които и да са те) и община Несебър са удържали победа над екологичното министерство и реката е бетонирана до неузнаваемост. Единственото, което е останало за министерството, е било въпреки всичко да вкара „Елените" в официалния списък с рисковите зони от наводнения.
„Съгласно Плана за управление на риска от наводнения 2022—2027 г. за Черноморски район за басейново управление, „районът на Свети Влас, включително река Дращела попада в Район със значителен потенциален риск от наводнения с код BG2_APSFR_BS_06 и наименование „Черно море — от Свети Влас до Поморие", уточняват от МОСВ.
Районът е утвърден със Заповед № 803 от 10 август 2021 г. на министъра на околната среда и водите. Планът е приет с Решение № 944 от 29 декември 2023 г. на Министерския съвет.
Двайсет и един месеца преди потопа да залее „Елените", правителството на България е приело документ, в който този терен официално е обозначен като район със значителен потенциален риск от наводнения.
Виж тук отговора на МОСВ по темата
Нощта на 2 срещу 3 октомври 2025 г.
Тогава над водосбора край Свети Влас се изсипват изключителни количества дъжд. Склонът над курорта събира водата и я праща към морето по единствения път, който тя познава.
Лазерно заснемане на терена, огласено от експерти след бедствието, показва, че естественото корито на разливището е било широко около 150 метра. След „закриването" на реката за водата е останал бетонен канал от около девет метра. Върху останалото стоят хотел, аквапарк, паркинги и амфитеатър.
Хотел „Негреско", разположен в най-горната горната част, напречно на дерето, задържа водата като стена на язовир, докато не поддава. Загиват четирима души. Комплексът остава месеци наред в разруха, без нормално електро- и водоснабдяване.
„Хотел „Негреско" (четвърта категория строеж) е построен съгласно разрешение за строеж, издадено от Главния архитект на Община Несебър. Той е напълно законен — разрешен и въведен в експлоатация от една и съща общинска администрация.
Неизвестният извършител и двете дружества
След потопа, по реда на чл. 225 от ЗУТ, началникът на РДНСК Бургас е издал две заповеди за премахване. Различават се по адресат.
Заповед първа — за премахване на строеж „Корекция на трасето /коритото/ на река „Козлука" и земни маси". Издадена е „срещу неизвестен извършител, а имотите, през които преминава трасето, представляват изключителна държавна собственост".
Заповедта обаче е обжалвана „от множество собственици" пред Административен съд — Бургас. С определение на съда жалбите на всички собственици са оставени без разглеждане, а производството е прекратено.
Определението е обжалвано отново - пред Върховния административен съд и още не е влязло в сила.
Заповед втора — за премахване на строеж „Открит воден атракционен парк „Аквапарк" и подпорна стена към него". Тази заповед, пише ДНСК в решението от 12 май 2026 г., „е издадена срещу „Сънрайз" АД и „Холидей Вилидж" ЕАД".
„Сънрайз" АД е името от прокурорската резолюция от 18 декември 2009 г. — дружеството, в чиято полза е издадено Разрешение за строеж № 3 и за чийто „бъдещ хотел", по думите на Басейнова дирекция, тогава е бил излят бетон върху покрито речно корито. Седемнайсет години по-късно същото име стои в заповед за премахване на аквапарк на същото място.
Виж тук отговора на ДНСК по темата
Собственик: неизвестен
Попитахме Агенцията по вписванията - кой е собственик на тези дружества? Ето отговора на агенцията:
„Холидей Вилидж" ЕАД, ЕИК 115734848 — има вписана информация за действителен собственик. Последното вписване е от 31 юли 2025 г., тоест два месеца преди бедствието; след тази дата не са заявявани и вписвани промени, уточниха от агенцията.
Собствениците обаче са офшорни фирми от Кипър и Сейшелите, тоест неизвестни.
За „Сънрайз" АД, ЕИК 115849131 — няма вписана информация за действителен собственик. - защото, дословно, „до момента не е подадено заявление, което да отговаря на законовите изисквания". Заради това неизпълнение на задължението по чл. 63 от Закона за мерките срещу изпирането на пари на дружеството е съставен неприсъствен Акт за установяване на административно нарушение № 92-02-21 от 05.03.2024 г., изпратен същия ден за връчване.
И заключението на агенцията:
„Независимо от предприетите административно-наказателни действия, към момента на извършване на настоящата проверка по партидата на дружеството не е вписана информация относно действителната собственост."
Сметката е кратка. От съставянето на акта — 5 март 2024 г. — до потопа минават деветнайсет месеца. От потопа до отговора на агенцията — още девет. Двайсет и осем месеца, в които държавата знае, че не знае кой стои зад дружеството.
И към юли 2026 г. — все още не знае.
Виж тук отговора на Агенцията по вписванията
Защо тази история ще се повтаря
По данни на МРРБ към април 2026 г. 53 от общо 265 общини в България все още не са одобрили общи устройствени планове за цялата си територия. Общините с излаз на Черно море са общо четиринайсет. В списъка на МРРБ фигурират седем от тях: Бяла (област Варна), Долни чифлик, Каварна, Несебър, Поморие, Приморско и Царево.
Значи половината от българското Черноморие продължава да се застроява без общ устройствен план. Включително двете общини, в които водата вече уби по четирима души.
Към август 2026 г. досъдебното производство на Окръжна прокуратура — Бургас за трагедията в „Елените" не е приключило и няма привлечени към наказателна отговорност лица; ключовите експертизи ще бъдат назначени след събирането на всички доказателства.
Аналогичното производство за наводнението в Царево от 2023 г., при което също загинаха четирима души, чака заключение на назначена експертиза. Обвинени няма.
Очаквайте продължение.
Разследването е подпомогнато от програма JournalismFund Europe и се публикува в партньорство с румънската медия defapt.ro. На всички етапи от разследването са използвани различни инструменти с изкуствен интелект, под стриктен журналистически контрол.
