Цените на имотите в България скоро няма да стигнат нивата от преди кризата, казва новият председател на Международната федерация за недвижими имоти (ФИАБЦИ) Асен Македонов
- Г-н Македонов, как ви номинираха и избраха за председател на Международната федерация за недвижими имоти (ФИАБЦИ)?
- ФИАБЦИ е създадена през 1951 г. в Париж и от години е организация - консултативен член на Икономическия и социален съвет на ООН, специализирана в областта на имотите. Моят избор стана миналата година на конгрес на организацията в Андора, а встъпих в длъжност преди дни. Моят мандат на този пост ще е в продължение на една година.
Още преди конгреса в Андора направих над 20 пътувания из нашите структури в отделни държави и активно помагах на тогавашното ръководство в организирането на семинари, изнасянето на лекции и други събития. Мисля, че това помогна за избирането ми на следващата година, пък и аз съм в ръководните органи на ФИАБЦИ от над 5 години.
По принцип федерацията работи с програмата на ООН за стабилно и устойчиво развитие на градовете – Un-Habitat. Тя е приета на генерална асамблея на ООН и представлява нещо като
програма за
развитието
на градовете
до 2030 г.
България също участва в нея.
В момента около 50% от населението на света живее в градовете, а до 2050 г. се очаква да достигне 75%.
В България този наплив също се усеща, но в Азия, Африка и другаде положението е вече катастрофално. Липсва инфраструктура, има недостиг на жилища и на населението липсват средства да притежава дом. Целта на тази програма е да намери начин да помогне на това население да има дом.
- Нима може да се помогне на хората да имат жилища?
- При пазарния принцип, който действа и в България, жилищата струват между 500 и 2000 евро на квадратен метър. 2000 евро са, разбира се, твърде малък брой имоти, най-луксозните. Но има хора, които
дори на 500
евро не могат
да си позволят
да притежават
жилище
Идеята е те да си го купуват или с облекчен кредит от банки, или държавата да помогне с терени на предприемачите срещу задължението те да продават част от жилищата на нуждаещи се при облекчени условия.
От 3 години ФИАБЦИ има софтуер за стабилното развитие на градовете. Идеята е, че на базата на 240 показателя хората ще оценяват как чувстват своя град като транспорт, екология, жилищна среда. Ще се получи едно представително изследване за това как жителите на градовете усещат качеството на живеене в своя град.
400 града в света вече са се включили в начинанието да се изготви такъв индекс, скоро имаме среща с кмета на София за включването и на българската столица в този индекс. Може да влязат и Пловдив, Варна, Бургас. Такъв индекс ще се прави периодично.
- В Азия положението в мегаполисите може би е трагично, не знам. Но има ли според вас опасност някой български град да стане толкова пренаселен?
- Големи пренаселени градове имаме и в Европа. Всичко е въпрос на качество на строителството и след това – на управлението на този имот. В много западноевропейски държави се строи качествено и най-важното – имотите се управляват и се поддържат.
Проблемът при нас е, че имаме голям процент
стари жилищни
сгради, които на
всичкото отгоре не
се поддържат
Това ги обезценява с течение на времето.
- Тогава защо цените им растат? Всъщност има ли според вас праг, до който това поскъпване може да стигне и да спре най-накрая?
- Във всяка страна е различно – някъде растат бързо, другаде – по-бавно. Има държави и градове дори в Европа, в които цените след 2009 г. изобщо не паднаха. Така стана в Лондон, Париж, в населените места по Френската Ривиера. Нямаше и покачване, но пък нямаше срив, какъвто се случи в САЩ, а и донякъде в България – тук цените в началото на кризата паднаха с 40%.
- Има ли вероятност цените им у нас да стигнат скоро отново равнищата отпреди кризата?
- За България не вярвам да достигнат отново онези нива. Защото наблюдаваме едно
доста голямо
строителство,
вярно, предимно в големите градове, но това и преди кризата беше така. Не вярвам, че пазарът би могъл да поеме толкова големи количеста нови жилища. Поради което цените у нас поне скоро няма да достигнат онези равнища.
За дълъг период от време, разбира се, цените се покачват, това е неминуемо. Недвижимият имот винаги ще си остане едно от най-добрите средства за инвестиране.
Каквото е то и в момента в България, защото лихвите по депозитите на банките са твърде ниски, за да си държиш свободните пари в тях.
Половината
световно
население
вече живее
в градовете.
Ще станат
75 процента
Пазарът не
може да
поеме
огромното
строителство
в България
в София, които
е по-добре да
се съборят и
изградят отново
- Защо според вас в България има такъв голям процент на собственост на жилищата за разлика от по-развити икономически държави, където повечето хора предпочитат да живеят под наем?
- Според мен причините са изцяло исторически. По времето на социализма почти всички имаха собствени жилища.
Но не бих казал, че това е нещо положително. Да, ти имаш жилище, но
някакъв
панелен
апартамент в
60-годишен
блок
В Германия 70% от хората живеят под наем, но в много по-хубави жилища.
По време на имотния бум тези панелни апартаменти също поскъпнаха, но сега наблюдавам, че цените им растат само в онези сгради в големия град, които имат стратегическо местоположение. Примерно в София са близо до спирките на метрото. Масата от панелни апартаменти обаче не поскъпват или поне не чак толкова.
- Какви хора и фирми са членове на ФИАБЦИ?
- Ние сме неправителствена организация. Не се занимаваме с бизнес, но нашите членове се занимават с бизнес. Ние имаме над 1 милион асоциирани членове, които са браншови организации на търговци на имоти. Такъв член е например и българското Национално сдружение за недвижими имоти (НСНИ), което е браншовата организация на най-значимите имотни агенции у нас. Такива сдружения са фактически основата на ФИАБЦИ.
Имаме представители на над 40 професии, свързани с недвижимите имоти. Освен брокери това са адвокати, мениджъри, нотариуси, оценители, строители, инвеститори и др.
Имаме за членове и над 70 университета, защото целта на ФИАБЦИ е до известна степен и образователна. В УНСС има вече специалност, свързана пряко с търговията с имоти. Но стремежът ни е да вкараме тук
американски
образователни
програми,
свързани с конкретни знания и умения. Става въпрос за сертифициране на умения, свързани с продажба на имоти и в други държави, защото тази дейност има своите национални особености. В България два пъти вече НСНИ организира такива семинари за сертифициране на оценители на различни категории имоти - жилищни, бизнес, офиси, търговски, индустриални и др. Всичко това е част от дейността на ФИАБЦИ.
- Тоест вие смятате, че търговецът на имоти трябва да има висше образование?
- Разбира се, така е в много държави. За съжаление, опитите да урегулираме изцяло дейността търговия с недвижими имоти в България пропаднаха. Преди две правителства успяхме в НСНИ да вкараме проект за закон в парламента, но по-късно той заседна там и не се придвижи, защото се направиха предсрочни парламентарни избори.
- Няма ли известна лудост в недвижимите имоти?
- Да, може би. Всъщност това, което се случи в САЩ, показва, че май наистина
има много луди
в тази сфера
Разрастването на инвестициите в имоти и облекченото получаване на кредити от банки доведе до това, че в един момент се стигна до нещо като пирамида. Която, естествено, се срути.
- БНБ и Асоциацията на банките в България също наскоро предупредиха търговските банки да са внимателни при отпускането на ипотечни кредити. Вие смятате ли, че у нас има опасност от нов имотен балон?
- Мисля, че има основание за предупреждения. Друг е въпросът дали има точно имотен балон и кога би могъл да се спука той - сега, след 2-3 години или след 10. Мен ме
притеснява по-скоро
неконтролираното
строителство
Разходете се из “Младост” и ще видите, че там се застроиха всички възможни свободни терени. Не знам каква е точно причината, дали успехът на Бизнес парка привлече още апетити, дали нещо друго. Но “Младост” наистина скоро ще заприлича на т.нар. Долен Лозенец.
За сметка на сгъстяването на престижните квартали трябва да се развиват свободни сега парцели в близост до центъра или по-далеч от него. Иначе скоро ще стигнем до положение да се налага да разчистваме някои райони.
- Какво имате предвид?
- Ще прозвучи малко хард, но според мен има софийски райони, които би било добре да бъдат съборени и изградени наново.
Има такива примери по света, в САЩ това е правено. Събарят се монолитни жилищни постройки,
хората се
изнасят
някъде за
2-3 години
за сметка на
местната община
и през това време на мястото се построява нещо ново и хубаво.
- Доколкото знам, ФИАБЦИ раздава всяка година т.нар. оскари за имоти. Имало ли е досега български проект, спечелил такава награда?
- Този конкурс организираме съвместно с “Уолстрийт джърнъл”. Конкурсът е за осъществени и работещи поне от 1 година имотни проекти.
Тези оскари за имоти се връчват в последната вечер на всеки годишен конгрес, като достигналите до този финален етап проекти преди това са спечелили национални конкурси. Наградите са в различни категории: курортни комплекси, небостъргачи, жилищни квартали и т.н. 90% от наградите по принцип ги обират азиатски проекти.
От България досега е имало само един кандидат и той спечели в своята категория – става въпрос за “Созопол Санта Марина Вилидж”, който взе наградата през 2014 г. в категорията курортен комплекс.
Затова искам да поканя всички български предприемачи, които смятат, че могат да спечелят, да подадат кандидатури. Трябва да се опитаме да организираме национален конкурс, защото смятам, че има достатъчно проекти, които имат шансове да спечелят награди. Следващият годишен конгрес на ФИАБЦИ ще е през май догодина в Москва.
CV
l Роден на 18 август 1960 г. в София
l Завършил е маркетинг и мениджмънт в УНСС
l Притежава редица международни сертификати за оценители на недвижими имоти
l Работил е в Бюрото за младежки туризъм “Орбита”
l От 2005 до 2009 г. е управител на “Агенция за дипломатическите имоти в страната” (АДИС)
l Работил е в редица агенции за недвижими имоти в България
l През периода 2014-2016 г. е зам.-председател на управителния съвет на Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ)
