Държавата няма точни данни за реалната цена на апартамент - банки дават средно по 119 000 лв. ипотечен кредит

https://www.24chasa.bg/novini/article/7377618 www.24chasa.bg
В "Дианабад" има както много панелни блокове, така и доста ново сторителство.

След имотния бум клиентите са по-предпазливи и често към спестените пари  прибавят заем само за 40-50% от стойността на жилището

В България нито една държавна институция не разполага нито с точни данни, нито с методика каква е реалната средна цена на квадратен метър жилище.

Затова сравнението на размера на ипотечните кредити е

най-обективни

за цените

на имотите

Една от големите банки у нас, например средно за 2018 г. е отпуснала 119 хиляди лева заеми за закупуване на жилища.ц

През 2017 г. сумата е с близо 10 хиляди лева по-ниска - 106 хил., а през 2016 г. е само 94 хил. лева.

Този банков тренд следва нарастването на цените на имотите през трите години, които Националният статистически институт дава официално.

150 хиляди лева може да струва двустаен в София или Варна, но с тази сума може да се закупи тристаен в Плевен или Велико Търново. За същата сума трудно ще се намери добро жилище от около 100 квадрата в елитен столичен район.

Бившият председател на Асоциацията на кредитните консултанти (виж карето) Тихомир Тошев потвърждава, че е почти невъзможно да се даде конкретна цифра за реалните цени на апартаменти.

“Цифрите при нас показват, че за последната година средният размер на раздадените ипотечни кредити е 99 хил. лв. Но ако вземем данните само за столицата, средният размер е 130 хил. лв.”, каза той пред “24 часа”

Тошев предупреждава, че дори 130-те хиляди лева за апартамент в столицата, не може да се приеме за показателна, защото в общата сметка влизат както жилища в квартала около Докторския паметник, така и панелни апартаменти в “Люлин” и “Овча купел”.

Другото обстоятелство, което прави задачата по-трудна, е, че отпуснатият кредит не е равен на реалната стойност на купеното с него жилище. Много неща зависят от годината. При имотния бум банките често стигаха до финансиране на голяма част от реалната стойност на имота - до 90% и дори над 90%. В случаи дори допълваха липсващата част с потребителски кредит, но често

си позволяваха

и 100%

финансиране

с ипотека

След кризата от 2009-2011 г. не само финансовите институции, но и самите потребители станаха по-предпазливи.

“Сега идват клиенти, които имат спестена някаква част от сумата, която им е необходима за покупката на жилището, и теглят ипотечен заем само за остатъка. Случаите са най-разнообразни, но много често се теглят пари едва за 40-50% от стойността на жилището”, каза Тихомир Тошев.

Хората днес все пак купуват жилище предимно за удовлетворяване на жилищните си нужди и често сделките се сключват, след като са продали друго жилище, събрали са пари от роднини и познати и ипотечният кредит им трябва, за да допълнят необходимата сума.

Ипотечните кредити щяха да дадат по-точна представа за реалните цени на жилищата, ако по някакъв начин банките можеха да дадат данни

какви ипотечни

кредити са

раздали за

покупка на

жилища по

квартали

Защото разликите в цените, особено в голям град като столицата, са често двойни и дори тройни. А ако се сравняват обикновени жилища с луксозни къщи в подножието на Витоша, стават още по-драстични.

Как тогава да преценим

каква е реалната

цена на едно

жилище?

Едно от основните правила в статистиката е, че с колкото повече първична информация разполагаме, толкова по-точен ще е крайният резултат. Затова много оценители съветват да гледаме бази данни с обяви за продажба на жилища, но такива, които имат възможно най-много обяви.

Сайтове вече дават възможност да се направи разбивка по квартали, тип жилище - тухла, панел, ЕПК, брой на стаите, дали става дума за апартамент или за къща. И когато се види една извадка, сайтът сам пресмята средната цена на квадратен метър, най-често едновременно в евро и в левове.

Разбира се, става дума за офертни цени, които са завишени. Често по съвет на самите брокери, за да се постигне от една страна по-изгодна за продава сделка, а от друга, защото комисионната на имотните агенции зависи от това.

Според оценители най-добре е средната офертна цена

да се намали

с 5 до 10%

Трябва да се внимава единствено да се сравняват сравними неща. Ако например търсим колко струва тристайно жилища в “Дианабад”, където има много панелни апартаменти, но и доста ново строителство, трябва да отделим едните оферти от другите.

В случая с "Дианабад" намираме 116 оферти за продажби, но ще забележим, че разликата в средната цена на квадратен метър е около 120 евро, т.е. старото строителство и панелният апартамент са по-евтини от жилищата в нова сграда, макар че са в един и същ квартал.

Ако човек има време да си играе с офертите, може по същия начин да отдели жилищата в сграда, строена с тухла, от постройки по метода ЕПК. Професионалната оценка на едно жилище е съвсем друго. Тя струва между 120 и 150 лв. В по-големите имотни агенции като “Адрес”, “Явлена”, “Бългериън Пропертис” работят по 5-6 души, които са сертифицирани да оценавот по най-разпространената методика - британската RICS.

Иначе в България

няма единен

държавен

стандарт и

методика

за оценка на жилища. Формално оценителите, чиито оценки се признават от всички институции, трябва да имат сертификат, издаден от Камарата на независимите оценители в България. Той се издава след изпит за правоспособност, положен пред самата камара по конспект, който тя изготвя. Сертификатите за оценители на недвижими имоти са съвсем малко.

Фирмите - кредитни консултанти вече са над 40 

Съществуващата още от 2008 г. Асоциация на кредитните консултанти в България беше пред разпадане преди няколко месеца, когато в ръководството ѝ настъпи разцепление. Някои от фирмите основатели я напуснаха, включително и доскорошният ѝ председател Тихомир Тошев.

“Причината беше, че имаше огромен натиск да приемаме за членове компании, които, меко казано, все още не са доказали професионализъм, опит и лоялност към клиентите. Включително и току-що регистрирани фирми. Бях предложил за членове да се приемат само фирми, които имат поне 2-годишен опит, но не се прие и затова се наложи да напуснем сдружението”, обясни пред “24 часа” Тошев.

Според него вече има случай на съдебно дело срещу фирма -кредитен консултант, нещо, което в предишните години не се е случвало. Фирмите, които претендират да извършват тази услуга в България, вече наброяват над 40.