Нов фонд отпушва отчуждаването на частни имоти за улици, паркове и детски градини в София

https://www.24chasa.bg/region/article/9801642 www.24chasa.bg
В Южния парк в София около 1/3 са частни имоти

Парите ще се събират от такси плюс финансиране от държавата, за да се откупуват терените на по-справедливи цени. Подобен е моделът във Франция

Пакет от законодателни промени, които да отпушат процеса по отчуждаване на частни имоти, попадащи в терени за обществени нужди като паркове, детски градини, улици и училища, подготвя главният архитект на София Здравко Здравков, научи “24 часа”.

Промените са в Закона за общинската собственост и са най-общо в две направления - създаване на специален фонд “Градоустройство” и нова - по-справедлива, методика за оценка на имотите, предвидени за отчуждаване. Идеята е към всяка община да се създаде такъв фонд и в него да постъпват

средствата,

платени от

инвеститори

за такси

за извършване на административни услуги и за издаване на разрешения за строеж.

Предвижда се стойността на част от административните услуги да се увеличи. Средствата, постъпили във фонда, ще се ползват само за изграждане на нужната публична инфраструктура - зелени площи, социални обекти, транспортни връзки и подземна инфраструктура.

“Подобен модел действа във Франция и в други европейски държави. Така се осигурява нужното съучастие на предприемачите в процеса по изграждане на публичната инфраструктура. Мисля, че ще получим подкрепа от бизнеса, тъй като ускоряването на изграждането на липсващата публична инфраструктура е от взаимен интерес”, смята арх. Здравков. Той е категоричен, че е нужна и промяна в методиката за оценка на имотите, отредени за публични мероприятия, които трябва да бъдат отчуждени, защото в момента у собствениците на такива терени има усещане за несправедливост. Причината е, че за част от имотите

има разлика

в пазарната

стойност и

цената, на която

се отчуждават

Размерът на оценките се определя от лицензиран оценител, съобразно предназначението на имота преди влизане в сила на плана, който следва да се приложи, и въз основа на пазарни цени на съседни имоти със сходни характеристики - т. нар. пазарни аналози. Тази методика понякога води до дисбаланс между очакванията на заинтересованите лица и определеното обезщетение, което нерядко е в пъти под текущите пазарни цени. Често причината за формиране на занижени оценки е липсата на сключени сделки за подобни имоти или само на такива, изповядани на данъчна оценка в рамките на определен териториален обхват за последната 1 г. Тази практика поражда усещане за несправедливост у собствениците, което пък може да е основание за

обжалване на

заповедите за

отчуждаване

и впоследствие на забавяне на процеса по изграждането на съответния обект.

“Затова трябва да се намери начин за обвързване на методиката към пазарните цени на имотите, за да има по-добър баланс между публичния и частния интерес, включително оптимизация на срокове, процедури и размер на необходимия финасов ресурс”, обяснава арх. Здравков.

И дава пример с имот на бъдещата ул. “Синанишко езеро”, която е изключително важна за квартал “Манастирски ливади - запад”. Там процедурите по отчуждаване текат вече 4 г. поради обжалвания. Друг подобен казус има в квартал “Витоша ВЕЦ - Симеоново” - с имоти пред Френския лицей, които трябва да бъдат отчуждени, за да се направи подход към бул. “Симеоновско шосе”. Вече се работи по създаване на

регистър на

частните имоти

в терени за

публични нужди

в София. Точният им брой и площ трябва да са ясни до края на годината. След това ще се направи и остойностяването на имотите. Така или иначе е ясно, че става дума за необходимост от сериозен финансов ресурс, с какъвто Столичната община не разполага.

“Трябва да се намери начин за осигуряване на този финансов ресурс извън текущите бюджети. Основният проблем е как от предвиждания на хартия тази планирана публична инфраструктура да стане реалност. Хората очакват това да се случи едва ли не веднага. Без финансова помощ от държавата обаче този процес няма как да бъде ускорен.

В основата на проблема е

реституцията.

Никъде по света

не е извършена

по този начин - възстановяване на земеделски земи в реални граници във вече урбанизирана територия. Така, от една страна, са хората, които от години живеят в кварталите и очакват, че градинката пред блока им ще продължи да е такава, а от друга - собствениците на такива имоти, които плащат данъци и такси за тях и очакват да реализират ползи от своята собственост. Така попадаме в един омагьосан кръг, а е невъзможно всички имоти да бъдат придобити сега и веднага”, обяснява арх. Здравков.

Според него не е възможно и частните имоти, попадащи в терени за публични нужди, да се преместят в периферията на съответната територия, защото столичната община не разполага с такъв ресурс от общински терени. Все пак има подобен пример с плана на квартал “Овча купел 1”, където частните имоти в междублокови пространства са изместени в периферията на квартала. В този случай е възможно, тъй като там има общински терени. Става дума за над 20 имота. Не така обаче стоят нещата в другите квартали. С изтичането на сроковете за отчуждаване на подобни имоти общината не губи права да ги откупи, стига обаче собствениците да не поискат промяна в устройствения план.

Вече има математически модел за приоритизиране на имотите за отчуждаване. Той е подготвен от общинското предприятие “Софияплан” и е само за частните земи в терени, предвидени за озеленяване.

Предложенията за промяна в закона ще се направят към следващото Народно събрание. “Надявам се да получим подкрепа, за да започне решаването на този проблем, и да има такава воля от бъдещото управление”, казва арх. Здравков.

“Проблемът е изключително сериозен и ще продължава да стои на дневен ред в следващите десетилетия, независимо кой управлява държавата или София”, категоричен е той.

5608 частни парцела в паркове - трябват 4 млрд. лв. за изкупуване

Около 34 500 дка са отредени за озеленяване в столицата

5608 са частните имоти в София, попадащи в терени за озеленяване, паркове, градини и др. За да ги придобие общината, са нужни около 4 млрд. лв. Става дума за приблизително 34 500 дка, отредени за озеленяване.

За приоритизацията им общинското предприятие “Софияплан” в продължение на 1 г. работи по темата и създава сложен мултикритериален математически модел. Целта е чрез систематичен подход

всеки имот да получи

комплексна оценка

и така да е ясно кои частни терени да се изкупят първо. Разработването на модела е възложено на работна група начело с шефката на екокомисията в СОС Лорита Радева, чиято цел е да подготви план, по който да започне разрешаването на проблема с частните имоти в зелени площи. Работната група е създадена със заповед на кмета Йорданка Фандъкова.

Комплексният модел за оценка на всеки имот включва 2 класа критерии: срокове и дадености. Те пък съдържат 6 семейства, 18 рода и 51 вида критерии и условия. В първия клас са сроковете. Той има най-голяма тежест при формирането на крайната оценка за приоритизация на имотите.

Към момента всички устройствени планове за озеленяване, влезли в сила преди ноември 2005 г., вече са с изтекли срокове за отчуждаване. Затова моделът предвижда

определяне на

“критичните” за

изкупуване имоти - тези

с влезли в сила до

ноември 2005 г.

планове,

и “спешни”, чиито срокове изтичат тази година. Процентното отношение между площите на определените до момента като “критични” и “спешни” имоти е 97 към 3.

“Тези две семейства не изчерпват всички УПИ с отреждане за озеленяване, но имотите, попадащи напълно или частично в техния обхват, са достатъчно по брой и площ, за да се фокусираме първо върху тях”, пише в анализа на “Софияплан”.

За всеки един имот моделът изчислява коефициент срокове, който оказва съществено влияние върху крайната оценка за приоритизация. Тя пък се формира както от сроковете, така и от оценката за дадености на всеки терен - площ, наличие на застрояване, плътност, дървесна растителност, пешеходен достъп, близост до детски площадки или спортни игрища, шумово натоварване и др. Всеки критерий се оценява отделно, като се отчита дали влияе положително или отрицателно. Например наличието на дървета би имало положително влияние. И обратното - застрояване се оценява като отрицателно и отнема от оценката.

След консултации с общинската дирекция по инвестиционно отчуждаване към модела се добавя и модул “клъстеризация”. С него се дава оценка за имоти, формиращи обща територия.

Мултикритериалният модел гарантира обективност и системност на процеса по приоритизация на имоти за отчуждаване. Той може да се ползва ежегодно и дава възможност за добавяне на нови видове критериални данни, обясни ландшафтният архитект Александър Петров от “Софияплан”. Подобен модел се разработва за първи път у нас.

“За да можем да кажем дали даден имот е по-приоритетен за отчуждаване от друг, трябва да оценим както възможностите за изграждане на обекти на зелената система в тях, така и нуждите на населението от такива обекти. В немалко части на столицата липсва пешеходен достъп до паркове и градини. На база на тези нужди и дадености, комбинирани и със сроковете за отчуждаване, създадохме математически алгоритъм, който да послужи като максимално обективен инструмент при приоритизацията на имотите. Освен това при постъпване на нови данни за средата те лесно могат да бъдат включени в мултикритериалния модел. Например данните, с които разполагаме за дълготрайната растителност, са базирани на възможно най-точните сателитни изображения, но в бъдеще те могат да бъдат заместени с по-детайлни от публичния регистър, по който се работи. Това ще позволи имотите да бъдат оценявани не просто по площно наличие на дървета, а и по техния вид и състояние. Важно е това да се случи, тъй като дървесните видове са различни. Някои са със значително по-кратък живот, едни намаляват сериозно вредните за човека микроорганизми във въздуха, а други предизвикват алергии, разказа арх. Петров.

Според него част от решението на проблемите на зелената система в столицата трябва да се търси в създаването на иновативни финансови модели. Такива модели за изграждане на паркове в София са били тема на дискусия, инициирана от “Софияплан” и Стопанския факултет на СУ.

“Трябва да се разшири наборът от модели за публично-частно партньорство. Възможностите не са малко, а потенциалните ползи за подобряване качеството на живот в столицата чрез такъв тип партньорства е огромен. Облекчаването или

освобождаването

от данъци на

собствениците

на терени, попадащи в нереализирани обекти на зелената система, и интегрирането на екосистемните услуги, са само 2 от многото възможни стъпки. ЕС отдавна има създадена методология за картиране, оценка и остойностяване на екосистемните услуги. Идеята е екосистемните услуги и ползи да се монетизират. Това е особено наложително да се случи и в София предвид осезаемото въздействие на климатичните промени. Подобна методология е изведена у нас и на национално ниво, но тя е твърде обща и трябва да се адаптира за нуждите на всяка община. Екипът на “Софияплан” вече работи по тази задача”, обясни ландшафтният архитект.

Лорита Радева, председател на екокомисията в СОС:

Комплексната оценка ще осигури

защита на цялата територия

Частните имоти за отчуждаване, попадащи в отредени за озеленяване терени, трябва да се оценяват комплексно и групово, за да може да се осигури защита на цяла територия. Важни елементи в оценката са бъдещият брой ползватели, както и какъв е характерът на планираното застрояване. Това обясни пред “24 часа” Лорита Радева, председател на екокомисията към СОС и на работната група, натоварена от столичния кмет да изготви модел за отчуждаване на подобен тип парцели.

Работната група е изискала по 5 приоритетни имота от всеки от 24-те районни кметове в столицата, които следва да се отчуждят. Радева дава пример как един от тях - край езерото в “Дружба”, не отговарял на посочения критерий да е с площ над 2,5 дка. “Той обаче е важен и трябва да бъде отчужден заедно с другите 3 частни имота, защото само така ще се осигури защита на цялата територия”, обясни тя.

Радева благодари за работата, извършена от “Софияплан” и екипа на главния архитект. В ръководената от нея работна група влизат представители на всички политически групи в СОС и експерти. В момента те се запознават с анализа на “Софияплан”. След това ще започне обсъждане на предложения от общинското предприятие математически модел за оценка на имотите, както и тежестта на всеки критерий. После финалният модел и приоритети ще бъдат предложени от работната група на столичния кмет. Радева допусна, че е възможно групата да предложи и конкретни имоти за отчуждаване, които да влязат още в бюджет 2022 на София.

Другата задача пред групата е да изготви икономически модел. Има различни идеи за икономически стимули на собствениците на такива имоти, за замяна със съседни терени и т.н.